Impossibilità nel pagare le rate del mutuo – Decadenza dal Beneficio del Termine

Può scrivere a chiunque, non è vietato inviare comunicazioni via PEC o via raccomandata A/R: difficilmente qualcuno leggerà le sue richieste di sospensione del pagamento delle rate in scadenza – Le rate del mutuo non si pagano quando è possibile, ma solo se il pagamento di una rata serve serve ad evitare la risoluzione del contratto di dilazione e la comunicazione di Decadenza dal Beneficio del Termine (DBT).

Infatti, la banca può invocare, come causa di risoluzione del contratto di mutuo, il ritardato pagamento delle rate, quando lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. A tal fine costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.

Solo per i contratti di mutuo stipulati a partire da maggio 2016 (entrata in vigore del decreto legislativo 72/2016 che ha introdotto nel Testo Unico Bancario il cosiddetto patto marciano) può essere sottoscritta dai contraenti la clausola espressa in base alla quale, senza l’esigenza di adire procedure giudiziali, in caso di inadempimento, il creditore può vendere la casa ipotecata estinguendo l’obbligazione del mutuatario anche se il ricavato dell’alienazione è inferiore al debito residuo. In questo caso, costituisce inadempimento il mancato pagamento di un ammontare equivalente a diciotto rate mensili.

L’esperienza maturata nel Forum, ci ha portato spesso a leggere la seguente tipologia di ragionamento: salto due rate, ma dal mese successivo rientro in carreggiata pagando puntualmente la rata successiva. In questo modo, ho pagato in ritardo due sole rate.

Purtroppo non funziona così e cercheremo di spiegarlo ricorrendo al solito esempio. Mettiamo per ipotesi che io non paghi le rate di gennaio e di febbraio. A marzo, invece, verso puntualmente il dovuto alla banca. La rata di marzo, però, viene contabilizzata a copertura di quella di gennaio e considerata, pertanto, come ritardato pagamento di 60 giorni della rata di gennaio, efficace ai fini della risoluzione del contratto di mutuo. Ma continuiamo: ad aprile verso alla scadenza la rata del mese che va a coprire la rata di febbraio. Ad aprile ho accumulato due ritardi di 60 giorni. A maggio, pagando nei tempi la rata mensile, penso di avere sempre a carico solo due ritardi relativi alle rate di gennaio e febbraio. Invece ne ho tre, dal momento che la rata di maggio va a coprire quella di marzo con un ritardo di 60 giorni. Di questo passo, pur pagando alla scadenza le rate giugno, luglio ed agosto, a settembre avrò maturato sette ritardi (ciascuno di 60 giorni) che legittimano la banca a ritenere risolto il contratto ed a procedere con la comunicazione di decadenza del beneficio del termine e l’avvio delle procedure di espropriazione dell’immobile per cui è stato concesso il mutuo, nel caso in cui (come quasi sempre accade) il mutuatario non fosse in grado di pagare in un’unica soluzione il debito residuo.

Pertanto, mai lasciare indietro una rata del mutuo (in questo caso, infatti, se si pagano puntualmente le rate successive, si accumulano comunque una serie di ritardi di 30 giorni nei mesi a venire).

11 Marzo 2022 · Piero Ciottoli