DOMANDA
Sono l’amministratore e il socio di maggioranza di una società a responsabilità limitata: ho anche alcuni debiti personali e mio padre sta valutando l’opzione di concedere alla mia società l’usufrutto dei suoi immobili per un certo numero di anni.
Tuttavia, avrei alcune domande in merito e spero che qualcuno possa fornirmi delle risposte:
1 – Nel caso in cui la mia società cessasse di esistere, cosa accadrebbe all’usufrutto degli immobili?
2 – I miei debiti personali potrebbero influire sulla gestione dell’usufrutto da parte della società?
3 – Se l’atto di costituzione lo prevede, è possibile affittare o dare in locazione l’usufrutto a un’altra società?
Apprezzerei qualsiasi consiglio o informazione in merito. Grazie in anticipo per il vostro tempo e la vostra assistenza.
RISPOSTA
Per quanto attiene la prima domanda, tutto dipende da come la srl viene liquidata: se la srl ha accumulato debiti rimasti insoddisfatti, il diritto di usufrutto degli immobili, detenuto dalla società, potrebbe passare ai creditori. Si consideri, infatti, che il diritto di usufrutto ha un proprio intrinseco valore che dipende dalla rendita catastale annua dell’immobile, dall’età dell’usufruttuario e dal tasso legale annuo vigente (nell’anno). Nel caso in cui l’usufruttuario, come nella fattispecie, sia una persona giuridica, però, la durata del contratto non può superare i 30 anni e il diritto di usufrutto residuale si estingue con la cancellazione del registro delle imprese della srl, dopo l’eventuale esproprio, a favore dei creditori sociali, di alcuni o tutti i diritti di usufrutto detenuti dalla società.
Il creditore personale del socio della srl non può aggredire il diritto di usufrutto della società, nè tantomeno il creditore personale del socio può espropriare gli altri beni sociali: tuttavia il creditore personale del socio può espropriare la quota di proprietà della srl detenuta dal debitore.
Salvo un esplicito divieto imposto dal nudo proprietario nell’atto costitutivo di usufrutto, l’usufruttuario può sempre cedere, vale a dire vendere oppure donare a un terzo, o vedere espropriato da una procedura di riscossione coattiva, il proprio diritto di usufrutto. In ogni caso, il diritto di usufrutto, anche se ceduto (o espropriato), si estingue, in ogni caso, con il decesso dell’usufruttuario originario (anche se la durata contrattuale del diritto di usufrutto si estende per un periodo maggiore) .
In altre parole il nudo proprietario o i suoi aventi causa (gli eredi) vedranno, prima o poi, realizzarsi la riunione fra nuda proprietà o usufrutto ex articolo 1014 del codice civile in virtù del fatto che il diritto di usufrutto è un diritto essenzialmente temporaneo, anche se ceduto o espropriato, e non può essere trasmesso in eredità dall’usufruttuario.
Proviamo, per fare un esempio, a calcolare il valore dell’usufrutto vitalizio (concesso all’usufruttuario persona fisica per la durata della sua intera vita) facendo riferimento a questa tabella, (valida per il 2024) per un immobile con rendita catastale di mille euro concesso in usufrutto ad un soggetto che ha un’età anagrafica di 50 anni.
Il valore catastale dell’immobile si ottiene moltiplicando la rendita catastale per 115 ottenendo che la piena proprietà, a livello catastale, vale 115. 500 euro.
Poiché il tasso di interesse legale annuo è attualmente del 2. 5%, la rendita annua dell’immobile in piena proprietà sarà pari ad euro 2. 887,50.
Il coefficiente di usufrutto è 30 e quindi l’usufrutto vale 86. 625 euro.
Al medesimo risultato si sarebbe pervenuti, osservando che all’età di 50 anni, il valore dell’usufrutto è pari al 75% del valore della piena proprietà piena proprietà. Da cui valore usufrutto ancora uguale a 86. 625 euro.
Siamo partiti dal valore catastale dell’immobile, ma il valore dell’usufrutto è, naturalmente, ben più alto se si parte dal valore commerciale dell’immobile.
Quanto sopra per quel che riguarda il calcolo (concettuale) del valore dell’usufrutto a vita. Per il calcolo dell’usufrutto a termine (applicabile, come abbiamo accennato, per le concessioni di usufrutto a soggetti giuridici) nonché anche per quello vitalizio, è possibile, più in generale, utilizzare questa applicazione.
Sia chiaro che l’applicazione è correttamente utilizzabile per il 2024, anno in cui il tasso di interesse legale è stato fissato al 2,5% annuo (e per tutti gli anni con il medesimo tasso di interesse legale vigente).
6 Giugno 2024 - Lilla De Angelis
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