Rassegna degli articoli pubblicati a cura di Piero Ciottoli
Spese condominiali ed oneri fiscali per l'appartamento in affitto - come vanno ripartiti fra inquilino e proprietario
Spese condominiali a carico dell'inquilino e quelle dovute esclusivamente da proprietario. Va innanzitutto premesso che, in caso di mancato pagamento delle spese condominiali da parte dell'inquilino a seguito della stipula di un contratto di locazione, l'amministratore di condominio può rivolgersi solo ed esclusivamente al proprietario, che è il soggetto tenuto a tale adempimento, e non nei confronti del conduttore (il locatario). Per il condominio, infatti, è del tutto irrilevante come il proprietario e il locatario si siano accordati per il pagamento delle spese condominiali, dal momento che il suo referente per il pagamento di tali oneri resta solo ed esclusivamente il proprietario. Pertanto, se l'amministratore del condominio dovesse notificargli un decreto ingiuntivo per il mancato pagamento delle spese condominiali, il conduttore può legittimamente procedere attraverso un atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo, sottolineando al giudice come tale provvedimento risulti illegittimo, in quanto il condominio può agire per il [ ... leggi tutto » ]
Chi acquista un appartamento da un condomino moroso è tenuto a pagare i canoni condominiali degli ultimi due anni
L'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del Codice civile, al quarto comma, dispone che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Tale articolo si riferisce, in particolare, all'ipotesi in cui il venditore dell'appartamento risulti moroso nei confronti del condominio, e pone a carico dell'acquirente dell'immobile il pagamento dei contributi condominiali sia dell'anno in corso, sia di quello precedente, in regime di responsabilità solidale. E' quanto hanno ribadito i giudici della Corte di cassazione nell'ordinanza 16975/2005. [ ... leggi tutto » ]
La registrazione del contratto di locazione ad uso abitativo - nessuna interferenza fra norme tributarie e civilistiche
La normativa tributaria prevede la registrazione del contratto di locazione: le disposizioni vigenti stabiliscono che sono soggetti a registrazione i contratti di locazione immobiliare, sia se stipulati per iscritto sia se conclusi verbalmente, indipendentemente dall'ammontare del canone, esclusi i contratti di durata non superiore a trenta giorni nell'anno (i quali sono soggetti a registrazione solo in caso d'uso), nonché i contratti di comodato conclusi per iscritto. La registrazione deve essere effettuata entro trenta giorni dalla data dell'atto o dalla sua esecuzione in caso di contratto verbale. Esiste la possibilità di una registrazione tardiva. In caso di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, si presume, salva documentata prova contraria, l'esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d'imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso. Ora, il principio di tendenziale non interferenza tra le regole di diritto tributario e quelle attinenti alla validità [ ... leggi tutto » ]
Espropriazione della casa e diritto di abitazione
Il codice civile stabilisce che il diritto di abitazione non può essere ceduto, concesso in locazione, né ipotecato e, dunque, non può essere oggetto di sequestro o di pignoramento: in pratica, il creditore di chi detiene il diritto di abitazione non può sottoporre ad espropriazione forzata il diritto di abitazione stesso di cui è titolare il proprio debitore. Il diritto di abitazione grava sulla proprietà dell'immobile ed è opponibile ai successivi acquirenti o creditori del proprietario che abbiano trascritto il proprio titolo successivamente alla trascrizione del diritto di abitazione. Tuttavia, il creditore del proprietario di un'immobile su cui gravi un diritto di abitazione (a lui opponibile o meno) può sempre procedere coattivamente, pignorando la proprietà del bene. Se il diritto di abitazione risulta trascritto in epoca anteriore al pignoramento dell'immobile ed il creditore del proprietario procede all'espropriazione, la proprietà del bene pignorato viene trasferita come gravata dal diritto di abitazione [ ... leggi tutto » ]
Il contratto di sale and lease back - quando è lecito e quando è finalizzato ad aggirare il divieto di patto commissorio
Con il contratto di sale and lease back (vendita con leasing e patto di riscatto) un'impresa commerciale o industriale (oppure un lavoratore autonomo) vende un bene immobile di sua proprietà ad una società che ne paga il corrispettivo, diventandone proprietaria, e contestualmente cede il bene così acquisito in locazione finanziaria (leasing) alla stessa parte venditrice, che versa periodicamente dei canoni, con facoltà di riacquistare la proprietà del bene venduto, esercitando un diritto di opzione per un predeterminato prezzo (riscatto) al termine della durata contrattuale. La normativa vigente si pone l'obiettivo di impedire al creditore (società finanziaria) l'esercizio di una qualsivoglia pressione morale e/o psicologica sul debitore (impresa commerciale o industriale, lavoratore autonomo) nonché la possibilità, per tale creditore, di divenire proprietario del bene oggetto del contratto di sale and lease back attraverso un meccanismo che lo sottrarrebbe alla regola della par condicio creditorum. Inoltre, il contratto di sale and lease [ ... leggi tutto » ]