Accollo del mutuo
Cosa vuol dire accollarsi un mutuo
L'accollo del mutuo è l'operazione di trasferimento del mutuo all'acquirente quando si acquista una abitazione su cui grava già un mutuo ipotecario. In tal caso il venditore dell'abitazione può contestualmente attuare il trasferimento del mutuo all'acquirente. In tale circostanza le rate del mutuo ed il rimborso del capitale ad esso relativo, saranno a carico del nuovo proprietario.
A fronte dello accollo del mutuo, il mutuo residuo, in linea capitale, dovrà essere decurtato dal prezzo convenuto per la compravendita.
In sede di stipula dell'atto definitivo di cessione dell'immobile, si provvederà al conguaglio della quota interessi relativa alla rata in scadenza e, quindi, successiva alla data di questo atto.
Accollo e frazionamento del mutuo
Se il mutuatario è il costruttore, nel caso assai frequente che abbia realizzato più unità immobiliari contemporaneamente, occorre accertarsi che abbia provveduto a frazionare tra le varie abitazioni il mutuo originario contratto sull'intero edificio.
Questo controllo è di grande importanza, perché ci si potrebbe trovare nella paradossale situazione di dover pagare il mutuo di tutte le abitazioni costruite. Inoltre l'acconto versato, sommato all'ammontare del mutuo in accollo, non deve superare il prezzo pattuito per l'acquisto dell'appartamento.
Necessità dell'assenso da parte della banca creditrice per l'accollo del mutuo
Nell'accollo del mutuo assistito da ipoteca, le banche creditrici devono dare il loro assenso e normalmente non liberano il mutuatario originario (anche se si può richiederlo). Questo accade perché l'accollo ha carattere cumulativo e non liberatorio.
Ciò significa che i responsabili del debito ipotecario sono sia il contraente originario, sia il subentrante liberante. Le banche possono non aderire all'accollo liberatorio, nell'ipotesi in cui ritengano che il subentrante non abbia i requisiti per poter soddisfare il credito.
Pretendere sempre il frazionamento del mutuo prima di procedere all'accollo del mutuo
In caso di edificio o complesso condominiale, il debitore (la società costruttrice) e il terzo acquirente del bene ipotecato, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca a garanzia.
Questo avviene con atto autenticato dal notaio (atto di frazionamento) mediante il quale la banca procede, su richiesta del mutuatario, a suddividere il mutuo per tante quote quante sono le unità immobiliari offerte in garanzia, in funzione del valore di ogni singola porzione immobiliare. Il Conservatore dei Registri Immobiliari annota la suddivisione e il frazionamento in margine all'iscrizione ipotecaria presa a garanzia del mutuo erogato.
Dato che i tempi d'annotamento a volte sono lunghi (anche un anno), l'atto di frazionamento e l'avvenuto deposito della nota ipotecaria da parte del notaio presso la Conservatoria saranno di per sé sufficienti a garantire ogni singolo acquirente dal rischio consistente nella possibile insolvenza del debitore originario, che coinvolgerebbe indistintamente tutti i proprietari delle singole unità immobiliari.
È evidente che si debba pretendere dal costruttore il frazionamento del mutuo prima dell'atto definitivo di compravendita. Solo così ogni proprietario potrà e dovrà rispondere nei limiti della propria quota e non in solido con il costruttore o con gli altri proprietari.
Comprare casa con l'accollo del mutuo - di Paolo Tonalini - Notaio in Pavia
Il mutuo ipotecario che grava sulla casa da acquistare deve essere estinto anticipatamente, allo scopo di consentire la cancellazione dell'ipoteca prima della stipula dell'atto di vendita della casa (o, contestualmente ad essa). Spesso, però, l'acquirente ha intenzione di stipulare a sua volta un mutuo per finanziare l'acquisto della casa. Si presenta allora un'altra possibilità, l'accollo del mutuo.
Accollarsi significa assumere un obbligo. L'accollo del mutuo è dunque una dichiarazione con la quale una persona si obbliga, nei confronti della banca, a pagare le rate successive (comprensive del rimborso di capitale e interessi) fino alla scadenza del mutuo, esattamente come avrebbe dovuto fare il debitore originario.
Con l'accollo l'acquirente della casa subentra nel mutuo già in corso, quindi non deve pagare al venditore la somma corrispondente al capitale ancora da rimborsare, ma si impegna a pagare le rate future fino alla scadenza originariamente pattuita. Per l'acquirente il risultato è lo stesso che otterrebbe con la stipula di un nuovo mutuo, ma il costo è inferiore, perché non occorre iscrivere una nuova ipoteca.
Il risparmio è notevole. Anche il venditore ha dei vantaggi, se il mutuo è stato stipulato prima dell'aprile 2007, perché non deve estinguerlo anticipatamente, pagando la relativa penale. Ricordiamo infatti che, ai sensi della Legge 40/2007 (legge Bersani entrata in vigore proprio nell'aprile del 2007) sono nulle e non possono essere stipulate clausole che prevedano penali, commissioni né altre prestazioni per il caso di estinzione anticipata, o di rimborso parziale anticipato, dei mutui stipulati (o accollati a seguito di frazionamento) per le per l'acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche.”
L'accollo, dunque, può essere un affare per entrambe le parti.
Ci sono però alcuni aspetti da considerare attentamente. L'acquirente deve valutare la convenienza del mutuo esistente, perché l'accollo comporta l'accettazione di tutte le condizioni già fissate. Bisogna esaminare attentamente la durata residua, il tasso di interesse e l'importo della rata, per essere sicuri che siano adatti alle proprie esigenze. Inoltre chi non è già cliente della banca che ha concesso il mutuo dovrà probabilmente aprire un nuovo conto corrente.
Chi deve fare maggiore attenzione, però, è il venditore. Abbiamo visto che l'accollo consiste nell'assunzione di un obbligo da parte dell'acquirente, ma ciò non comporta sempre la liberazione del debitore originario. Chi ha contratto originariamente il mutuo rimane responsabile del regolare pagamento delle rate, a meno che la banca non dichiari espressamente di liberarlo.
Il venditore, insomma, deve sapere che anche se l'acquirente dichiara nell'atto di compravendita di accollarsi il mutuo, ciò nonostante chi ha originariamente stipulato il contratto di mutuo rimane obbligato al pagamento delle rate di capitale e interessi nei confronti della banca. La legge parla di responsabilità in solido, e ciò vuol dire che la banca può rivolgersi indifferentemente all'acquirente, che si è accollato il mutuo, oppure al venditore, che era il debitore originario.
Questo è un aspetto molto importante, perché spesso si è portati a credere che con l'accollo ci si libera del mutuo, mentre ciò non è sempre vero. E' vero che a garanzia del mutuo c'è l'ipoteca sull'immobile, che segue la proprietà di quest'ultimo, quindi l'acquirente ha sempre interesse a pagare per non perdere la casa, tuttavia dobbiamo tenere presente che per la banca è molto più facile chiedere il pagamento al debitore originario, dato che la legge glielo consente, anziché iniziare subito la procedura, lunga e costosa, per l’espropriazione dell'immobile.
Per essere liberato dall'obbligo di pagare le rate del mutuo il venditore deve ottenere una dichiarazione espressa dalla banca. La banca, insomma, deve dire esplicitamente, ovviamente in forma scritta, che intende liberare il debitore originario. Solo in questo modo il venditore potrà stare tranquillo. La banca, naturalmente, rilascerà questa dichiarazione solo se riterrà di poter fare affidamento sul nuovo debitore, facendo gli stessi controllo che esegue di solito prima di concedere un nuovo mutuo. Per la banca, infatti, la persona del debitore ha un'importanza fondamentale.
Può accadere che un mutuo sia concesso a Tizio e non a Caio, in considerazione del suo reddito, della sua situazione patrimoniale o di altre valutazioni. Se il nuovo debitore non le piace, la banca si riserva la possibilità di chiedere i soldi al debitore originario. Ecco perché è sempre meglio concordare con la banca l'eventuale accollo del mutuo prima della compravendita.
