Acquisto casa con accollo - Come funziona l'accollo del mutuo?

A giugno 2016 io e mia moglie abbiamo acquistato un immobile (ora nostra dimora) con accollo del mutuo. Il giorno della stipula abbiamo versato, tramite bonifico, la somma dovuta per arrivare al prezzo pattuito e il resto con accollo mutuo. Abbiamo aperto un c/c presso la banca del mutuo. La banca però. non ha accollato il mutuo perché reddito insufficiente. Ora il venditore si ritrova con un mutuo e non può acquistare un altra casa. L'alto giorno mi è arrivata una lettera dal suo avvocato chiedendomi di pagare il mutuo entro 15 giorni scrivendo in oggetto: diffida ad adempiere. Ora visto che dal contratto di stipula c'è scritto la parte venditrice accetta le condizioni alla firma. Io posso stare tranquillo o posso perdere la proprietà per contratto nullo? Il venditore doveva accertarsi del mio reddito e informare la banca prima della stipula? Chi ha sbagliato?

Accollarsi significa assumere un obbligo: l'accollo del mutuo è dunque un impegno contrattuale con il quale una persona si obbliga, nei confronti della banca, a pagare le rate successive (comprensive del rimborso di capitale e interessi) fino alla scadenza del mutuo, esattamente come avrebbe dovuto fare il debitore originario.

Il venditore sa che anche se l'acquirente dichiara nell'atto di compravendita di accollarsi il mutuo, egli rimane obbligato al pagamento delle rate di capitale e interessi nei confronti della banca. La legge parla di responsabilità in solido, e ciò vuol dire che la banca può rivolgersi indifferentemente all'acquirente, che si è accollato il mutuo, oppure al venditore, che era il debitore originario.

Per essere liberato dall'obbligo di pagare le rate del mutuo il venditore deve ottenere una dichiarazione espressa dalla banca (accollo liberatorio). La banca, insomma, deve dire esplicitamente, ovviamente in forma scritta, che intende liberare il debitore originario. Solo in questo modo il venditore potrà stare tranquillo. La banca, naturalmente, rilascerà questa dichiarazione solo se riterrà di poter fare affidamento sul nuovo debitore, facendo gli stessi controllo che esegue di solito prima di concedere un nuovo mutuo.

Il venditore deve concordare con la banca l'eventuale accollo del mutuo a carico dell'acquirente, prima della compravendita.

Quando la banca non accetta l'accollo (liberatorio o meno) la conseguenza è la rilevanza esclusivamente interna (ai rapporti tra accollato ed accollante) dell'accollo. L'accollo si definisce, in questo caso, anche interno. Il venditore conviene con l'acquirente l'assunzione (in senso puramente economico) del debito da parte di quest'ultimo, senza tuttavia coinvolgere la banca; sicché l'acquirente assolve il proprio obbligo di tenere indenne il venditore adempiendo direttamente in veste di terzo, ovvero rimborsando al venditore le somme da questi pagate alla banca in adempimento al contratto di mutuo.

Insomma, le richieste dell'ex proprietario sembrano, a meno che gli accordi intercorsi messi nero su bianco siano diversi e ben specifici, assolutamente non ricevibili: peraltro, se l'acquirente sapeva di non poter contare su un mutuo (con accollo quanto meno interno), rischiando di perdere la casa, certamente non avrebbe perfezionato la compravendita.

28 marzo 2017 · Piero Ciottoli

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