Usucapione » Come si può ottenere

Gli articoli del Codice Civile volti a disciplinare l'usucapione pongono precise regole alla base dell'esercizio di tale diritto.

La prima concerne il possesso di un bene continuato nel tempo e nel caso in cui avvenga un'interruzione che superi un anno, il possesso viene ad interrompersi.

Il possesso deve anche essere inequivocabile, palese, non deve lasciare adito ad alcun dubbio.

Alla base dell'esercizio del possesso ci deve inoltre essere un comportamento pacifico, ovvero non deve essere stata esercitata violenza né tanto meno possono aver avuto luogo operazioni in maniera clandestina.

Qualora tali principi fondamentali siano rispettati, il titolare del diritto d'usucapione può decidere d'avviare un'istruttoria, una volta decorsi i termini previsti dalla legge.

Ovviamente appare indispensabile presentare validi documenti a sostegno della propria richiesta, fra i quali ad esempio gli atti relativi alla compravendita dell'immobile in questione e le testimonianze in grado di corroborarne il possesso protratto nel tempo.

E' comunque sempre necessario che intervenga una sentenza del giudice, che dichiari che si è compiuto l'usucapione.

Pertanto, bisognerà iniziare una vera e propria causa e provare l'esistenza dei predetti presupposti (possesso e decorso del tempo).

La sentenza è necessaria visto che l'usucapione, come detto, è una situazione di fatto e, quindi, non c'è alcun atto o contratto da andare a registrare nei pubblici registri immobiliari e formalizzare il passaggio di proprietà.

Si tratta, comunque, di un mero accertamento, con natura dichiarativa e non costitutiva (Cassazione, sentenza del 19 marzo 2008, numero 12609; Cassazione, sentenza del 5 febbraio 2007, numero 2485)

La sentenza dovrà essere poi trascritta nei registri pubblici, ai sensi dell'articolo 2651 del Codice civile.

Non è invece prevista la trascrizione della domanda giudiziale con cui si chiede l'accertamento dell'usucapione.

Quest'ultima, infatti, non è compresa tra quelle trascrivibili elencate negli articoli 2652 e 2653 del Codice civile.

Si può solo trascrivere, ma è un caso diverso, la domanda che interrompe il corso dell'usucapione di beni immobili ex articolo 2653 numero 5 del Codice civile.

La trascrizione di cui al citato articolo 2651 ha natura di pubblicità-notizia, in quanto assolve allo scopo di garantire completezza ai pubblici registri.

Essa, a differenza di quanto avviene per gli acquisti a titolo derivativo, non rileva ai fini dell'opponibilità ai terzi.

Questo vuol dire che l'usucapione, anche se non accertata giudizialmente e, quindi, non pubblicizzata attraverso la trascrizione, non è vanificata da eventuali acquisti effettuati da terzi successivamente al compimento dell'usucapione stessa e trascritti nei pubblici registri.

Lo stesso principio vale nel caso di iscrizioni pregiudizievoli (quale ad esempio l'iscrizione di ipoteca ad opera di un creditore), avvenute successivamente al momento in cui si è compiuta l'usucapione.

Al riguardo, la Cassazione, con la pronuncia del 28 giugno 2000, numero 8792, ha confermato che l'usucapione compiutasi all'esito di possesso ventennale esercitato da un soggetto privo di titolo trascritto estingue le iscrizioni e "usucapio libertatis", bensì all'efficacia retroattiva dell'usucapione stessa).

Ne consegue che il notaio rogante nella successiva vendita del bene compiuta dall'usucapiente non è tenuto a verificare l'esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli di data anteriore a quella della trascrizione della sentenza di accertamento dell'intervenuta usucapione.

Simile principio, chiaramente, mette a rischio i diritti del creditore ipotecario, dal momento che:

  • questi non può essere a conoscenza dell'esistenza dei presupposti dell'azione in questione,
  • la domanda giudiziale con cui si chiede l'accertamento dell'usucapione non è trascrivibile
  • colui che agisce non è neanche obbligato a citare nel detto giudizio il creditore ipotecario, il quale non viene considerato litisconsorte necessario.

Ne deriva, chiaramente, che il creditore verrà a conoscenza dell'intervenuta usucapione solo nel momento in cui sarà stata trascritta la sentenza relativa.

Un possibile rimedio che potrebbe azionare il creditore ipotecario a fronte della sentenza dichiarativa dell'usucapione, è quello di proporre l'opposizione di terzo ai sensi dell'articolo 404 del codice di procedura civile,invocando la titolarità di un diritto autonomo del terzo (diritto garantito da iscrizione ipotecaria che verrebbe resa inefficace) la cui tutela è incompatibile con la situazione giuridica risultante dalla sentenza pronunciata tra le parti.

Quindi, il creditore dovrebbe dimostrare il dolo o la collusione in suo danno.

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