Dopo il pignoramento – evitare asta della casa

La proprieta' dell’immobile si perde dopo la sentenza di esproprio, che e' successiva all’aggiudicazione dell’asta (che non necessariamente sara' al primo incanto). Fino a quel momento la casa e' ancora del debitore che puo' benissimo venderla, fatti salvi gli effetti dei vincoli gravanti.

Si sono inserite nel mercato, partendo da questo assunto, varie agenzie immobiliari e di consulenza specializzate, che fanno esattamente questo:  si offrono come compratori dell’immobile, e con il compromesso alla mano vanno a trattare con i creditori, fra cui la banca mutuante, affinche' sia accordato uno stralcio complessivo dei debiti che rientri nel prezzo di compravendita dell’immobile. Il loro scopo e' quello di acquisire l’immobile a buon mercato per rivenderlo successivamente.

Il cliente/debitore ha il vantaggio di uscire dalla procedura completamente esdebitato, rischiando viceversa di uscire dalla vendita all’asta ugualmente senza immobile, ma con un residuo di debiti da dover successivamente saldare (questo e' vero specialmente se la vendita non si chiude al primo incanto, o per mutui accesi in tempi recenti).

Solitamente queste agenzie richiedono modesta o addirittura assente spesa di istruttoria, pertanto ricorrere al loro intervento puo' essere assolutamente consigliabile.

La medesima operazione, chiaramente, puo' essere tentata dallo stesso debitore in proprio, a patto che riesca a trovare rapidamente un compratore,  riesca a chiudere positivamente lo stralcio con tutti i creditori coinvolti,  ed abbia buona dimestichezza con la procedura di vendita all’asta ed in generale di vendita dell’immobile.

Analizziamo adesso tempi e procedure di vendita all’asta dell’immobile a partire dall’avvenuto pignoramento

  1. Dopo che l’immobile e' stato pignorato, il tribunale ha 90 giorni di tempo per fissare l’istanza di vendita
  2. A questo punto sono passati al massimo 3 mesi ed il tribunale chiede 120 giorni (prorogabili per altri 120) affinché il tribunale di competenza riceva tutti i dati catastali dell’immobile
  3. Mettiamo che siano passati circa 9 mesi dal momento del pignoramento: dopo altri 30 giorni il giudice deve nominare un perito che stimi l’immobile, per decidere la base d’asta, e che giuri di fronte al giudice
  4. Dopo un anno e due mesi circa dal pignoramento avviene quella che viene chiamata“conversione del pignoramento”, ovvero la possibilita' per il debitore di sostituire all’immobile pignorato una somma di denaro a coprire debiti e spese
  5. Intorno al 18° mese dal pignoramento, nel caso in cui non ci sia stata una conversione, viene pronunciata da giudice l’ordinanza di vendita, con la quale viene messo all’asta l’immobile. Viene stabilita una data e comunicati il prezzo di base dell’asta
  6. Ci sono pero' altri tempi burocratici ed il giorno dell’asta vera e propria avverra' indicativamente dopo 2 anni dal pignoramento: nel frattempo verra' nominato un custode giudiziario e verra' liberato l’immobile.
  7. Nel caso che la prima asta vada deserta, si continueranno a fissare date, ribassando la base d’asta, finché qualcuno non si aggiudichera' l’immobile.

La base d’asta da cui si parte e' piu' bassa del prezzo di mercato perché spesso passa molto tempo dalla valutazione del perito alla data dell’asta ed anche perché si tenta di rendere l’immobile appetibile in modo da ripagare i creditori velocemente.

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Commenti e domande dei lettori

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  • Ludmilla Karadzic 8 gennaio 2016 at 06:14

    Dubito molto che il promissario acquirente sia disposto a dare 80 mila euro al venditore dovendone poi versare altri 150 mila (più interessi) alla banca per un controvalore di oltre 230 mila euro a fronte di una stima dell’immobile di 120 mila euro.

    Se la casa fosse venduta all’asta per 80 mila euro (cosa che non le auguro) a suo padre resterebbe un debito di oltre 70 mila euro. Forse questa dinamica non le è ancora sufficientemente chiara.

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