Dopo il pignoramento – evitare asta della casa

La proprietà dell'immobile si perde dopo la sentenza di esproprio, che è successiva all'aggiudicazione dell'asta (che non necessariamente sarà al primo incanto). Fino a quel momento la casa è ancora del debitore che può benissimo venderla, fatti salvi gli effetti dei vincoli gravanti.

Si sono inserite nel mercato, partendo da questo assunto, varie agenzie immobiliari e di consulenza specializzate, che fanno esattamente questo:  si offrono come compratori dell'immobile, e con il compromesso alla mano vanno a trattare con i creditori, fra cui la banca mutuante, affinchè sia accordato uno stralcio complessivo dei debiti che rientri nel prezzo di compravendita dell'immobile. Il loro scopo è quello di acquisire l'immobile a buon mercato per rivenderlo successivamente.

Il cliente/debitore ha il vantaggio di uscire dalla procedura completamente esdebitato, rischiando viceversa di uscire dalla vendita all'asta ugualmente senza immobile, ma con un residuo di debiti da dover successivamente saldare (questo è vero specialmente se la vendita non si chiude al primo incanto, o per mutui accesi in tempi recenti).

Solitamente queste agenzie richiedono modesta o addirittura assente spesa di istruttoria, pertanto ricorrere al loro intervento può essere assolutamente consigliabile.

La medesima operazione, chiaramente, può essere tentata dallo stesso debitore in proprio, a patto che riesca a trovare rapidamente un compratore,  riesca a chiudere positivamente lo stralcio con tutti i creditori coinvolti,  ed abbia buona dimestichezza con la procedura di vendita all'asta ed in generale di vendita dell'immobile.

Analizziamo adesso tempi e procedure di vendita all'asta dell'immobile a partire dall'avvenuto pignoramento

  1. Dopo che l'immobile è stato pignorato, il tribunale ha 90 giorni di tempo per fissare l'istanza di vendita
  2. A questo punto sono passati al massimo 3 mesi ed il tribunale chiede 120 giorni (prorogabili per altri 120) affinché il tribunale di competenza riceva tutti i dati catastali dell'immobile
  3. Mettiamo che siano passati circa 9 mesi dal momento del pignoramento: dopo altri 30 giorni il giudice deve nominare un perito che stimi l'immobile, per decidere la base d'asta, e che giuri di fronte al giudice
  4. Dopo un anno e due mesi circa dal pignoramento avviene quella che viene chiamata“conversione del pignoramento”, ovvero la possibilità per il debitore di sostituire all'immobile pignorato una somma di denaro a coprire debiti e spese
  5. Intorno al 18° mese dal pignoramento, nel caso in cui non ci sia stata una conversione, viene pronunciata da giudice l'ordinanza di vendita, con la quale viene messo all'asta l'immobile. Viene stabilita una data e comunicati il prezzo di base dell'asta
  6. Ci sono però altri tempi burocratici ed il giorno dell'asta vera e propria avverrà indicativamente dopo 2 anni dal pignoramento: nel frattempo verrà nominato un custode giudiziario e verrà liberato l'immobile.
  7. Nel caso che la prima asta vada deserta, si continueranno a fissare date, ribassando la base d'asta, finché qualcuno non si aggiudicherà l'immobile.

La base d'asta da cui si parte è più bassa del prezzo di mercato perché spesso passa molto tempo dalla valutazione del perito alla data dell'asta ed anche perché si tenta di rendere l'immobile appetibile in modo da ripagare i creditori velocemente.

28 agosto 2013 · Paolo Rastelli

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Stai leggendo Dopo il pignoramento – evitare asta della casa Autore Paolo Rastelli Articolo pubblicato il giorno 28 agosto 2013 Ultima modifica effettuata il giorno 19 settembre 2017 Classificato nella categoria pignoramento ed espropriazione della casa - procedura ordinaria Inserito nella sezione pignoramento.

Commenti e domande

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  • Alice 7 gennaio 2016 at 22:58

    Mio padre ha una casa in pignoramento da luglio agosto. La casa è valutata 120000 euro e il debito di ipoteca era di 150000+una sfilza di interessi. Avremmo trovato un compratore che la acquisterebbe con 80000. L’avvocato che ha in mano il decreto ingiuntivo dice che la banca non vuole che tare nessun tipo di proposta d’acquisto e che procederanno direttamente con l’asta quando sarà il momento partendo da 160000 di base d’asta. Possono farlo? Cosa ci conviene fare? Contattiamo la banca? Grazie

    • Ludmilla Karadzic 8 gennaio 2016 at 06:14

      Dubito molto che il promissario acquirente sia disposto a dare 80 mila euro al venditore dovendone poi versare altri 150 mila (più interessi) alla banca per un controvalore di oltre 230 mila euro a fronte di una stima dell’immobile di 120 mila euro.

      Se la casa fosse venduta all’asta per 80 mila euro (cosa che non le auguro) a suo padre resterebbe un debito di oltre 70 mila euro. Forse questa dinamica non le è ancora sufficientemente chiara.

  • ignazio 1 maggio 2013 at 08:38

    ciao ho un problema, i miei zii hanno una casa abitazione prima casa dove equitalia ha messo all’asta la quota di mia zia del 50 per cento (ad oggi siamo al secondo incanto) mentre la quota di mio zio non è stata messa all’asta visto che mio padre non ha debiti con equitalia apparentemente visto che in realtà l’ente impositore ha messo anche un ipoteca alla quota di mio zioperchè mi hanno detto che nel 1996 i miei zii hanno fatto una dichiarazione redditi congiunta e visto che mia zia non ha pagato allora visto che era congiunta il debito se lo porta anche mio zio quindi ipoteca a mia zia e mio zio per lo stessa somma e carella esattoriale cosa che trovo alquanto incredibile visto che qualora all’asta il debito di mia zia non verrà coperta dalla vendita equitalia si rifarà su mio zio che si troverebbe a pagare un debito di mia zia solo per una sola dichiarazione dei redditi( debito di mia zia 90 mila euro se acquistato all’asta la casa a 50 mila euro toglieranno l’ipoteca alla quota di mia zia visto che è stato acquistato all’asta mentre l’ipoteca nella quota di mio zio resterà visto che il debito non è stato saldato …almeno cosi mi hanno detto avvocato e equitalia funzionario….io ho detto al funzionario se il bene metà è acquistato all’asta vengono cancellate tutte le ipoteche e visto che l’ipoteca che grava su mia zia è la stessa che grava su mio zio dovrebbe esser cancellata anche l’ipoteca di mio zio visto che la quota di mia zia è stata acquistata all’asta e visto che come dice equitalia hanno messo l’ipoteca alla quota di mio zio perchè fare una dichiarazione dei redditi congiunta obbliga l’altro a pagare e quindi se viene liberata uno conseguentemente si libera l’altra quota( che è la stessa somma numero cartella esattoriale e causa dell’ipoteca) quindi perchè il principio che si libera uno (con l’acquisto all’asta ) si libera l’altra quota non vale? comunque vorrei dirle un altra cosa inoltre da accertamenti fatti con il notaio abbiamo visto che l’ipoteca grava solo su mia zia visto che equitalia ha iscritto ipoteca alla quota di mio zio con foglio uguale a mia zia però mancano particelle che nella visura di mia zia c’è mentre di mio zio non c’è quindi ad oggi il mio notaio mi ha detto l’atto sulla vendita della quota di tuo zio si può fare perchè non vi risulta ipoteca su quel foglio e particella, il mio notaio mi ha detto che equitalia ha fatto un errore ha non scrivere la particella quindi qualora io dovessi vendere o acquistare la quota di mio zio visto l’errore di trascrizione avrei problemi con equitalia, mica loro possono dire che “l’ipoteca lo hanno messo nel 2005 su quel foglio catastale e che per errore non hanno menzionato la particella ma era sottointeso” possono farmi annullare l’atto notarile che in questi giorni andrò a fare sfruttando l’errore prima che se ne akkorgano? e poi quanto tempo ha equitalia per fare opposizione se firmo l’atto in questo mese?

    • Ludmilla Karadzic 1 maggio 2013 at 08:42

      Provi a consultare un altro notaio, per verificare la veridicità di quanto afferma il primo a cui si è rivolto. Spesso è necessario un compenso, per ottenere un parere. Ma son soldi spesi bene in situazioni come quella che lei descrive.

      La questione che lei pone, infatti, è articolata e complessa e non è possibile esprimere valutazioni affidabili senza il supporto e la consultazione del relativo carteggio.

      Ci spiace molto di non poterla aiutare.

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