Compravendita immobiliare » La simulazione della titolarità va provata con atto scritto

In caso di compravendita immobiliare e interposizione fittizia di persona, la confessione non serve a nulla. E' necessario, in tale fattispecie, un documento scritto.

In caso di compravendita immobiliare, la controversia tra il preteso acquirente effettivo e l'apparente compratore non può essere risolta, fatta salva l'ipotesi di smarrimento incolpevole del relativo documento, con la prova per testimoni o per presunzioni di un accordo simulatorio cui abbia aderito il venditore.

Questo, in sintesi, l'orientamento espresso dalla Corte di Cassazione con ordinanza 20857/14.

La simulazione relativa o, anche interposizione fittizia di persona, è il patto segreto, ma comunque lecito, tra due persone con cui risulta che, benché l'acquirente risulti essere uno, l'immobile sia in realtà dell'altro, poiché acquistato nell'interesse e con le sostanze di quest’ultimo.

È un modo che consente la legge di far sì che, almeno nei confronti dei terzi, un soggetto non appaia l'effettivo intestatario dell'immobile, salvo poi esserlo nella pratica.

Così, ad esempio, volendo un soggetto "A" nascondere ai suoi creditori o al fisco di essere l'acquirente di un immobile, si accorda con il venditore, affinché nell'atto di acquisto figuri un soggetto "B".

Colui che acquista effettivamente e si impegna a pagare il prezzo è tuttavia il soggetto "A", e tutti gli effetti del contratto ricadono su di lui.

Ma che succede se il soggetto "A", un giorno, volesse acquistare anche formalmente la proprietà e apparire, in pubblico, come il legittimo titolare?

Insomma, come potrebbe riuscire a dimostrare l'esistenza di tale accordo segreto con il soggetto "B"?

Ebbene, da quanto si evince dalla pronuncia in esame, esiste un solo modo per fornire tale prova: un documento scritto.

Si parla, dunque, di una controdichiarazione con cui le parti si danno reciprocamente atto che, nonostante quanto appare nei pubblici registri, l'effettivo titolare del bene non è il soggetto "B", ma quello "A".

L'accordo, naturalmente, deve essere stato scritto e sottoscritto da entrambi i soggetti che, almeno inizialmente, hanno voluto far apparire una situazione diversa da quella effettiva.

Dunque, in tale fattispecie non valgono testimoni, presunzioni o più o meno esplicite confessioni di un soggetto per poter dimostrare la simulazione: l'unica prova valida è quella documentata e scritta.

E ciò, per la semplice ragione che l'atto scritto è indispensabile perché la compravendita sia considerata valida.

6 ottobre 2014 · Giovanni Napoletano

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