Acquisto di un immobile sottoposto a pignoramento » Le problematiche

Spesso, potrebbe essere utile sapere come agire e cosa aspettarsi nel caso in cui si sia coinvolti nell'acquisto di un immobile sottoposto a pignoramento, oppure nel caso di acquisizione di immobili da costruttore, gravati da ipoteca, per cui vale una specifica disciplina di tutela a garanzia dell'acquirente. Per questo, abbiamo redatto questo articolo.

Tra le formalità pregiudizievoli che possono riguardare un immobile, il pignoramento è senz'altro una delle più difficili da risolvere.

Perciò, sebbene le unità interessate da questa procedura siano spesso poste in vendita a prezzi allettanti non bisogna essere frettolosi nell'acquistarle, perché la soluzione delle problematiche correlate è tutt'altro che certa.

Come ben sappiamo, infatti, il pignoramento è l'azione con cui viene avviata l'espropriazione forzata del bene. Essa è proposta da alcuni creditori che vengono definiti procedenti.

Dal punto di vista di chi intende acquistare l'unità il problema più grosso è che si tratta di una procedura in cui possono inserirsi, anche in tempi successivi, altri creditori del proprietario immobiliare, classificati come intervenuti.

Questo rende impossibile stabilire all'origine l'importo necessario a liberare il bene dalle pretese dei creditori.

Intendendo comunque comprare l'immobile sarà raccomandabile rivolgersi ad un notaio disposto a tutelare l'acquirente acquisendo in deposito presso di sé il prezzo di vendita.

Ma anche in questa fattispecie, di solito, sorgono diverse seccature.

Vediamo allora quali sono i casi che più concretamente si possono realizzare e le problematiche più frequenti.

Una prima problematica effettiva è quella della cancellazione dell'ipoteca citata in atto.

In questo caso il notaio non può estinguere il debito fino al momento dello svincolo del prezzo.

Il notaio, inoltre, non può consegnare le somme al creditore, fino a quando l'ipoteca non è stata cancellata.

Ma come può il creditore assentire la cancellazione di ipoteca senza aver percepito nulla?

Altra problema frequente, è legata alla cancellazione di pignoramento citato in atto, utilizzando parte del prezzo.

Anche in tale caso la difficoltà consiste nel fatto che il notaio non può estinguere il debito fino al momento dello svincolo del prezzo.

Ciò comporta la sussistenza della procedura fino allo svincolo di parte del prezzo a favore di creditori procedenti e intervenuti, col rischio di eventi futuri imprevedibili.

Le soluzioni a questi due quesiti sono legate alla perizia del notaio incaricato che, tramite le opportune tecniche contrattuali dovrà conseguire la soddisfazioni e la tutela di tutte le parti in gioco, e non solo della parte acquirente.

Una terza grana è quella che sorge dal decreto legislativo numero 122/2005 sugli immobili da costruire.

La legge citata, infatti, dispone il divieto di vendita se il bene è ipotecato e se non si ottiene il frazionamento in quote del mutuo e dell'ipoteca, oppure se non si ottiene, preventivamente, il titolo alla cancellazione di ipoteca o al frazionamento.

Anche qui le soluzioni sono legate alla perizia del notaio incaricato ed alla corretta interpretazione delle due normative che sembrano, apparentemente, configgere.

Una ulteriore questione è quella dei cosiddetti atti a cascata o in serie.

Ad esempio, Tizio vende a Caio, ma Caio per poter comprare deve prima vendere a Sempronio, altrimenti non avrà il denaro per pagare Tizio.

Ed allora, come bisogna comportarsi?

Sicuramente la risoluzione potrà essere più agevole se fosse coinvolto un unico notaio, ma capiterà spesso che i notai coinvolti, per la scelta delle parti, siano diversi e in tal caso le difficoltà aumenteranno.

In ogni caso il problema consiste nel fatto che il secondo venditore rischia di non poter incassare il prezzo se lo stesso, della prima vendita non sarà svincolato, a seguito di verifiche negative, operate dal primo notaio.

Anche in questo caso, appropriate tecniche contrattuali ed efficiente collaborazione tra i due notai risultano essenziali.

Per concludere, la nuova normativa non rende facili le operazioni contrattuali, ma è encomiabile l'intento del legislatore di dare la maggiore tutela possibile alla parte acquirente, in primo luogo ma, come si è visto, di tutte le parti in gioco, grazie all'intervento della gazza zia notarile.

Il ruolo del notaio, quindi, diviene estremamente centrale, viene esaltato, e ancor più di oggi, la scelta dello stesso non potrà essere basata solo su valutazioni economiche al ribasso.

19 maggio 2014 · Chiara Nicolai

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