Pignoramento dell’immobile » Come ostacolarlo
Di questi tempi, si sa, è sempre più difficile per le famiglie italiane tirare fino alla fine del mese. Sempre più persone, infatti, vivono il dramma della disoccupazione: così, anche pagare le rate di un mutuo o di finanziamento è, quasi, impossibile. Ed ecco che il pignoramento è sempre dietro l'angolo.
Ma cosa accade quando, appunto, non si riescono a pagare le rate di un mutuo?
Partiamo dal principio che, ora come non mai, arrivare al pignoramento della casa non conviene ne al creditore ne al debitore.
Nel prosieguo dell'articolo proporremo, però, una rappresentazione semplificata della procedura di pignoramento, partendo dal semplice sollecito di pagamento, fino all'istanza di vendita dell'immobile.
Ciò, con lo scopo di dare delle informazioni chiari ed utili ai debitori in difficoltà con il pagamento delle rate.
L'iter di pignoramento ha inizio con i 180 giorni dal mancato pagamento della rata, entro i quali la banca può richiedere il pagamento delle rate con gli interessi di mora tramite solleciti inviati al domicilio del debitore.
Scaduti i 180 giorni la banca può chiedere la decadenza del beneficio del termine, ovvero la perdita da parte del debitore del diritto alla rateizzazione del debito.
Così facendo, l'istituto di credito può intimare l’immediato versamento di tutto l’importo.
Qualora il debitore non paghi, la banca procede con il DECRETO INGIUNTIVO che vale per 10 anni.
Ricordiamo che rifiutarsi di ricevere la notifica del decreto ingiuntivo dall'ufficiale giudiziario è del tutto inutile.
Infatti, in questo caso, l’ordinamento, anticipando le mosse di chi volesse fare il furbo, ha previsto che la notifica si perfezioni ugualmente, con il deposito del plico presso la casa comunale e l’invio di una raccomandata al destinatario.
Dall'arrivo del decreto ingiuntivo il debitore ha 40 giorni di tempo per potersi opporre, trascorsi i quali il decreto ingiuntivo diventa titolo esecutivo.
L’opposizione ad un decreto ingiuntivo può essere proposta mediante atto di citazione entro i termini strettamente previsti nel decreto stesso, normalmente 40 giorni.
Ci si oppone al decreto ingiuntivo, ad esempio, se il credito non è scaduto o se è addirittura inesistente perché mai sorto o perché già estinto a seguito di pagamento.
A seguito dell'opposizione, il giudizio si svolge secondo le norme del procedimento ordinario.
Su istanza dell'opponente, se ricorrono gravi motivi, il giudice può sospendere l’esecuzione provvisoria del decreto ingiuntivo.
In mancanza di opposizione al decreto ingiuntivo si procederà alla notifica dell'atto di precetto, che dà al debitore gli ultimi 10 giorni di tempo per saldare il debito, allo scadere del decimo giorno, il giudice, è autorizzato al pignoramento.
L’atto di precetto vale 90 giorni ed entro questo lasso di tempo deve essere eseguito il pignoramento altrimenti va rinotificato l’atto.
Il destinatario del precetto può opporsi entro 20 giorni dalla notifica del precetto mediante un atto di citazione con cui invita il creditore a comparire dinanzi al giudice del Tribunale competente.
Il giudice, su richiesta dell'opponente, può anche sospendere l’efficacia esecutiva del titolo.
Se il precetto viene notificato correttamente, avviene il pignoramento.
Dopo il pignoramento c’è ancora un po’ di tempo prima che l’immobile vada all'asta.
Il tribunale, infatti, ha 90 giorni di tempo per fissare l’istanza di vendita, entro 120 giorni prorogabili di altri 120 deve essere depositata tutta le certificazione ipocatastale relativa all'immobile.
Dopo che il tribunale ha ricevuto tutta la documentazione, il giudice ha 30 giorni di tempo per nominare il perito che farà la valutazione dell'immobile per stabilirne la base d’asta.
Prima che il giudice pronunci l’istanza, ovvero data e prezzo, di vendita dell'immobile, è possibile richiedere la conversione del pignoramento.
Questa è l’ultima possibilità per il debitore di sostituire all'immobile pignorato una somma di denaro che copra il debito e tutte le spese sostenute fino a quel momento-
Per il versamento della somma può anche essere chiesta la rateizzazione per un massimo di 18 mensilità.
In caso di mancata richiesta di conversione del pignoramento il giudice procede con l’ordinanza di vendita.
Con la stessa, viene stabilito prezzo e data dell'asta. Visti i tempi burocratici si parla di almeno due anni dal pignoramento.
Nel caso la prima asta vada deserta si continueranno a fissare date ribassando ogni volta la base d’asta finché non viene venduto l’immobile.
Come si deduce da questa sintesi procedurale, è di fondamentale importanza per il debitore non ignorare i tempi per proporre opposizione nei confronti di un decreto ingiuntivo o di un atto di precetto.
Quando si arriva al punto di essere impossibilitati a pagare le rate del mutuo è comunque consigliabile recarsi in banca per cercare una soluzione alternativa ed aprire un tavolo di trattative.
Qualora, invece, non sia stato possibile opporsi nei tempi previsti dalla normativa, prima della vendita all'asta promossa su ordinanza del giudice, una possibile soluzione potrebbe essere quella di procedere ad una vendita pre-asta che può avere vantaggi sia per il venditore che per il compratore.
In questa fattispecie, infatti, il venditore otterrà un maggior ricavo rispetto alla vendita all'asta dell'immobile e può ricorrere ad un accordo a saldo e stralcio con la banca creditrice per un contenimento della posizione debitoria.
Per il compratore, invece, ci sarà la convenienza nel prezzo di acquisto che sarà notevolmente più basso rispetto al valore commerciale.
In qualunque caso, è consigliabile non disperarsi, poiché, fino all'ultimo momento, è possibile tentare di salvare la propria casa o comunque di chiudere la questione con i minori danni possibili.
Casa all’asta, asta il 30 di ottobre. E’ regolare che l’architetto che ha svolto la perizia tecnica 5 anni fa per conto del tribunale si presenti a visionare l’immobile insieme a dei suoi potenziali clienti in qualità di libero professionista? Ovviamente la casa era stata da lei stimata 250.000 euro, adesso va all’asta per 50.000 quindi lei sa ben quanto sia grande l’affare.
Il Consulente Tecnico d’Ufficio presta giuramento impegnandosi a far conoscere al giudice la verità, attraverso le risposte ai quesiti tecnici che gli vengono posti. Esaurita questa funzione, nessuna norma del codice civile, o di procedura civile, vieta al professionista di accompagnare potenziali acquirenti a visionare l’immobile oggetto di vendita all’asta, anche se precedentemente dallo stesso professionista stimato. Un comportamento, questo, che potrebbe trovare elementi eventuali di censura solo limitatamente alla sfera dell’opportunità e/o dell’etica professionale.
La responsabilità civile del CTU, è ritenuta sussistere (articoli 60 e 64 del codice di procedura civile) nel solo caso in cui sia provato il dolo e la colpa grave nell’esecuzione dell’incarico (ad esempio, per sottostima dell’immobile).