Giorgio Valli

Siamo convinti che l’autore del testo proposto e da noi stralciato non avrebbe avuto piacere se altri avessero commentato i contenuti da lui proposti: e noi probabilmente nemmeno facciamo salti di gioia se qualcuno ci chiede di spiegare quello che altri hanno scritto. Tuttavia, possiamo comprendere la scarsa sensibilità di chi ha posto il quesito: soggetto che sarebbe stato del tutto corretto semplicemente invitare a proporre la domanda laddove ha preso il testo di cui chiede l’interpretazione.

Fatta questa premessa, chiuderemo un occhio, solo per questa volta, anche se la domanda avrebbe dovuto essere cancellata del tutto.

Fino a quando non verrà costituito il condominio, tutti i proprietari degli immobili dovranno essere d’accordo per l’esecuzione dei lavori da intraprendere sulle parti comuni: quando verrà costituito il condominio, invece, basterà la maggioranza qualificata (in seconda convocazione, i presenti intervenuti alla riunione convocata per decidere se effettuare i lavori devono rappresentare un terzo del valore millesimale dell’edificio – comma 9 bis, articolo 119 del decreto legge 34/2020, e i votanti a favore dell’esecuzione dei lavori devono costituire la maggioranza dei presenti in valore millesimale) per deliberare lavori sulle parti comuni: in questa evenienza tutti i condomini devono partecipare alla spesa decisa in assemblea, nessuno escluso. Anche il condomino che non ha la necessaria capienza nell’imponibile pur in presenza di azienda che esegue i lavori disponibile alla cessione del credito. Per poter cedere il credito bisogna detenerlo e chi non paga IRPEF non detiene credito.

Questo per quel che riguarda i lavori sulle parti comuni del fabbricato condominiale (il cappotto termico, ad esempio). Per il resto bisogna considerare che si possono realizzare lavori di efficientamento energetico nelle singole unità abitative (lavori trainati). Tali lavori, però, non possono essere imposti dall’assemblea condominiale.

Ad esempio, uno degli interventi trainati che va per la maggiore è l’installazione di una caldaia a condensazione.

Accade che, se tutti i condomini che afferiscono alla medesima canna fumaria sono disposti ad installare una caldaia a condensazione, tutte le caldaie installate potranno convogliare i fumi nella canna fumaria condominiale. Se anche un solo condomino non è d’accordo, la canna fumaria non può essere utilizzata da chi installe la caldaia a condensazione in quanto la canna fumaria condominiale dovrà continuare a servire la caldaia tradizionale dell’unico condomino che non ha installato la caldaia a condensazione. L’installazione delle caldaie a condensazione, da parte di tutti gli altri condomini (anche a maggioranza qualificata) diventerà più onerosa in quanto le singole caldaie a condensazione dovranno essere munite di un impianto supplementare finalizzato alla dispersione dei fumi.

E, l’assemblea condominiale non può costringere il condomino che ha deciso di non installare la caldaia a condensazione a fare diversamente.

Dunque abbiamo lavori trainanti (il cappotto termico sulle pareti esterne dell’edificio condominiale, ad esempio, oppure la coibentazione del tetto o piuttosto gli interventi su parti comuni per la sostituzione degli impianti condominiali di climatizzazione invernale) i cui costi dovranno essere necessariamente sopportati da tutti i condomini se la maggioranza qualificata decide di eseguire i lavori. Abbiamo, invece, i lavori trainati che non sono obbligatori e che non possono essere decisi dalla maggioranza assembleare, anche se qualificata.


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