E’ obbligatorio che il contratto preliminare di compravendita (compromesso) sia stipulato da un notaio nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.
Una scrittura privata autenticata ha maggior forza probatoria di una semplice scrittura privata anche perché il Notaio che procede all’autenticazione è tenuto ad effettuare il controllo di legalità sulla scrittura privata da autenticare.
La scrittura privata autenticata non prevede la trascrizione nei pubblici registri immobiliari: la trascrizione di un atto notarile vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Non si tratta più soltanto di un accordo privato tra acquirente e venditore, ma viene reso legalmente valido verso chiunque (tecnicamente è “opponibile nei confronti dei terzi”) e il venditore, di conseguenza, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. In sostanza, si tratta di una procedura a tutela del compratore.
Indipendentemente dalla volontà delle parti il notaio è obbligato a registrare una scrittura privata autenticata che surroga un compromesso.
Sia il preliminare d’acquisto che la scrittura privata autenticata dal notaio costituiscono atti esecutivi.
Per far valere, invece, le clausole contenute in una scrittura privata non autenticata bisogna innanzitutto avviare un contenzioso giudiziale finalizzata ad ottenere una sentenza esecutiva, con la consapevolezza che la parte citata potrebbe anche disconoscere la propria sottoscrizione del documento (con tutte le conseguenze e le spese del caso per gli accertamenti peritali finalizzati a stabilire l’autenticità della firma disconosciuta).
In sede di registrazione del contratto preliminare o della scrittura privata autenticata devono essere pagate le seguenti imposte che saranno poi recuperate in sede di stipula del definitivo:
0,50% sulla caparra
3% delle somme pagate come acconto prezzo.
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