Chiariamo, innanzitutto, che in questa storia i comproprietari non debitori dell’immobile non devono nulla all’Agenzia delle Entrate Riscossione (AdER – ex Equitalia): ma vengono chiamati in gioco solo perché le decisioni che il giudice potrebbe adottare nella procedura promossa da AdER, come avremo modo di capire nel prosieguo, potrebbero riguardarli. Pertanto, il solo pensare che i due comproprietari non debitori possano essere chiamati a versare l’intero importo (150 mila euro) del debito complessivamente a carico del comproprietario debitore è completamente fuori luogo.

La soluzione prospettata, ovvero l’acquisto da parte di ciascuno dei due comproprietari non debitori di metà quota di proprietà del debitore sottoposto ad azione esecutiva, relativamente all’immobile complessivamente valutato al prezzo di 300 mila euro, e dunque con un versamento a favore di Agenzia delle Entrate Riscossione (AdER – ex Equitalia) pari a 100 mila euro a parziale saldo del debito per cui essa agisce, costituirebbe manna dal cielo per AdER, una vincita alla lotteria.

Infatti, il percorso che dovrà affrontare AdER per riscuotere qualcosina, sarebbe lungo e molto accidentato dal momento che, in una situazione come quella descritta, il giudice adito potrebbe:

a) mettere all’asta la quota di proprietà del debitore;
b) provare a mettere d’accordo i comproprietari per affrontare le spese finalizzate a dividere fisicamente il bene indiviso, mettendo all’asta il solo immobile del proprietario debitore;
c) mettere all’asta l’intero immobile, dividere il ricavato per tre ed assegnare ad AdER la quota spettante al debitore.

Considerato che in una vendita all’asta non si riesce mai a ricavare il presso di mercato, è chiaro che nel concretizzarsi dell’evento a) molto difficilmente AdER riuscirebbe a spuntare 100 mila euro (a volerla dire tutta sarebbe praticamente impossibile spuntare il valore commerciale della quota di proprietà del debitore).

Lo stesso dicasi per quanto concerne il verificarsi dell’evento c): in più in tale ipotesi entrambi i comproprietari non debitori potrebbero esercitare una giustificata opposizione posponendo la conclusione della procedura alla calende greche (cioè a babbo morto).

Se ne deduce che, affidandosi ad un buon avvocato si riuscirebbe ad evitare agevolmente l’espropriazione dell’immobile ed anche volendo addivenire, per tranquillità e quieto vivere, ad un accordo transattivo con AdER si potrebbe facilmente risolvere la questione versando molto, ma molto, meno degli ipotizzati 100 mila euro, anche al lordo delle parcelle dovute all’avvocato, ed estromettendo dalla comproprietà il debitore esecutato.

Per contro, qualora si volesse (ma solo in tale ipotesi), agevolare e fare un regalo al debitore (magari amico o parente), i due comproprietari potrebbero versare ciascuno ad AdER 75 mila euro, estromettendo i debitore dalla proprietà dell’immobile, ma, nel contempo, esdebitandolo completamente dall’onere esattoriale accumulato nei confronti di AdER. In pratica, si valuterebbe fittiziamente l’immobile ad un valore di 450 mila euro, acquistando la quota del debitore per 150 mila euro e facendo felici debitore ed AdER.