Genny Manfredi

Avendo espresso la volontà di non alienare, in vendita o donazione, la comproprietà per poter comunque utilizzare in futuro l’immobile anche se solo per il 50% (immagino che la casa sia comodamente divisibile in due unità abitative con modica spesa) le opzioni che ha a disposizione sono sostanzialmente due: la cessione con rendita vitalizia a terzi o la donazione con riserva di nuda proprietà (quindi la donazione di usufrutto) ai figli.

La donazione ai figli con riserva del diritto di abitazione è da scartare perché tale diritto si estinguerebbe se il beneficiario, come nel caso esposto, non potesse, al momento, occupare l’immobile (la metà dell’immobile, nella fattispecie).

Il contratto di rendita vitalizia è regolato dall’articolo 1872 del codice civile e può essere perfezionato a titolo oneroso, proprio mediante alienazione di un bene immobile. Lo svantaggio di tale soluzione è rappresentata, nella situazione a commento, che difficilmente una società operante nel settore sottoscriverebbe un contratto di rendita vitalizia dietro cessione del 50% di un immobile indiviso, a meno che, prima di concludere la transazione, l’unità abitativa da cedere non venisse ristrutturata e ceduta come autonoma ed indipendente dall’altro 50% a seguito di frazionamento, e risoluzione esclusiva della comproprietà. Naturalmente, i figli superstiti – e questo è un altro elemento a sfavore della soluzione prospettata – ricevuta eventualmente in eredità l’unità abitativa, sarebbero obbligati a riscattare l’immobile dietro corrispettivo, oppure rinunciarvi.

Senza contare il fatto che poi la rendita vitalizia sarebbe ostativa, o comporterebbe una sensibile riduzione,
dell’assegno sociale.

Simile alla rendita vitalizia è il prestito vitalizio ipotecario ai sensi della normativa introdotta e regolata dalla legge 44/2015. Al posto della rendita vitalizia si ottiene un prestito una tantum, che il beneficiario gestisce come meglio crede. In pratica, e per farla molto breve, il prestito ipotecario vitalizio è strutturato in modo da offrire al mutuatario la disponibilità di una certa liquidità con un termine di adempimento dell’obbligo di rimborsarla coincidente normalmente con la sua morte e con la possibilità per i suoi eredi di recuperare l’immobile ipotecato in garanzia rimborsando il credito (gravato dagli interessi dovuti, anche anatocistici sull’anno) alla banca. Stessi svantaggi, dunque, della rendita vitalizia e uguale necessita di una preventiva trasformazione della quota di comproprietà di un immobile in esclusiva proprietà di una unità abitativa indipendente.

Più semplice e meglio rispondente alle esigenze prospettate dal lettore è la donazione, ai figli (o anche al coniuge separato comproprietario), dell’usufrutto sulla quota con riserva di nuda comproprietà. In questo scenario non sarà necessario metter mano a lavori di ristrutturazione, i figli eredi non dovranno riscattare alcunché alla morte del padre, quest’ultimo potrà beneficiare dell’assegno sociale dal momento che la nuda comproprietà non genera reddito da fabbricato.

Da notare pure che i figli, abitando nell’immobile (sulla cui metà hanno diritto di usufrutto) non avranno conseguenze penalizzanti in termini di reddito ISEE per l’accesso ad eventuali prestazioni sociali a cui volessero concorrere.

Per finire, il possesso della nuda comproprietà e la minaccia di convertire questo diritto reale in un corrispettivo da alienazione a prezzo anche vile, costituirà un valido deterrente acchè un domani, in caso di bisogno, l’ingratitudine potesse far accarezzare ai figli o al coniuge separato, l’idea di negare ospitalità al padre privo di dimora.

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