Giorgio Martini

Preciso che la vendita avverrà con bonifico con importo reale della quota spettante, spero che ci sia una norma che tuteli questo passaggio di proprietà da eventuali creditori e soprattutto i soldi che realmente mio fratello pagherà per avere la mia quota gli saranno rimborsati per via dell’annullamento dell’atto.

Secondo l’ordinamento codicistico vigente, il creditore può domandare al giudice che siano dichiarati inefficaci nei suoi confronti (ex articolo 2901 e seguenti del codice civile) gli atti di disposizione del patrimonio con i quali il debitore rechi pregiudizio alle sue ragioni, quando concorrono le seguenti condizioni:

1) che il debitore conoscesse il pregiudizio che l’atto arrecava alle ragioni del creditore
2) che, inoltre, trattandosi di atto a titolo oneroso, l’acquirente fosse consapevole del pregiudizio;

Ora lei debitore non può negare di rendersi conto che vendendo la quota a suo fratello compromette la possibilità del creditore di iscrivere ipoteca sull’immobile e/o chiedere l’espropriazione e la vendita all’asta dell’intero bene. Suo fratello, proprio perchè familiare e non terzo estraneo, si presume debba conoscere la situazione in cui versa il familiare debitore e, dunque, nemmeno lui potrà negare di essere consapevole del pregiudizio arrecato al creditore insoddisfatto con il proprio acquisto.

Quindi, la circostanza che la vendita avvenga tramite bonifico con importo della quota rapportato al valore commerciale dell’immobile non è rilevante, se il trasferimento di proprietà è endofamiliare. Per evitare rischi di azione revocatoria dovrà vendere ad un terzo estraneo (nè parente, nè affine).

Insomma, la soluzione classica perseguibile è l’alienazione a favore di un terzo, non parente o affine, con pagamento tracciabile del bene a prezzi di mercato, e con l’ulteriore condizione che l’immobile acquistato (anche in quota, con compensazione del canone di locazione agli altri quotisti comproprietari) venga adibito ad abitazione principale dell’acquirente (cioè sia eletto a residenza dell’acquirente o dei suoi familiari, vale a dire il coniuge, i figli, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado).

Solo così si rende inammissibile l’eventuale azione revocatoria dell’atto di compravendita, eventualmente proposta dal creditore.

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