Le spese condominiali ordinarie, a carico di chi vive nell’appartamento, comprendono i costi del servizio di pulizia, del funzionamento e della manutenzione dell’ascensore, della fornitura di acqua, di energia elettrica alle parti comuni (androni e giardini), nonché dell’eventuale condizionamento e riscaldamento delle parti comuni: in pratica, sono di natura ordinaria tutte quelle spese relative alla gestione degli spazi condivisi.

Si tratta, più in particolare, di spese per interventi volti alla riparazione, al rinnovamento e alla sostituzione delle finiture degli edifici, nonché quelli necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti (articolo 3, primo comma lettera a, del DPR 380/2001). Oppure di costi sostenuti per interventi finalizzati a contenere il degrado normale d’uso, nonché a far fronte ad eventi accidentali che comportano la necessità di primi interventi, che comunque non modificano la struttura dell’impianto su cui si interviene o la sua destinazione d’uso secondo le prescrizioni previste dalla normativa tecnica vigente e dal libretto di uso e manutenzione del costruttore (decreto ministeriale 27/2008, articolo 2, lettera e).

La Corte di cassazione con la sentenza 27540/2013, ha stabilito che quando si parla di spese straordinarie, che sono a carico del proprietario dell’appartamento inserito in un condominio, si fa riferimento ad opere che non si rendono prevedibilmente o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell’ambito dell’ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione.

In particolare, i giudici di legittimità hanno deciso che vanno considerate spese straordinarie anche quelle opere di manutenzione di notevole entità che non sono finalizzate alla mera conservazione del bene ma ad evitare il degrado edilizio, come il rifacimento delle facciate. Queste opere sono caratterizzate dalla particolare onerosità degli interventi di manutenzione.