Ripeto la domanda. L’amministratore del condominio dove abito ha effettuato la convocazione dell’assemblea condominiale per la deliberazione di lavori di manutenzione straordinaria della facciata di una sola ala del fabbricato.
Con la presente chiedo se è corretto il modus operandi dell’amministratore in sede di convocazione e deliberazione. Ha proceduto con la convocazione di tutti i condomini (18 unità abitative) ma in sede di deliberazione ha fatto votare solamente i condomini del fabbricato dove in teoria dovrebbero essere effettuati i lavori di manutenzione alla facciata (per intenderci 9 condomini).
La delibera da parte dell’amministratore di condominio è stata considerata valida in quanto 5 su 9 si sono espressi favorevolmente alla proposta avanzata dall’amministratore. Con la presente chiedo se è corretto deliberare su lavori di straordinaria amministrazione non facendo partecipare alla fase deliberativa anche i condomini dell’altra ala (ossia i condomini non interessati dai lavori).
Sottolineo che siamo in presenza di un condominio unico, non è stato costituito un super condominio, ed eventualmente come procedere per bloccare la delibera nel caso possa ritenersi lesiva degli interessi degli opponenti alla delibera stessa.
E noi cerchiamo di ripetere la risposta in termini, si spera, più definitivi: l’articolo 1123 del codice civile dispone che se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
A tal proposito, la giurisprudenza di merito, in più di una occasione ha poi precisato che ai fini del calcolo delle maggioranze per la costituzione dell’assemblea e per le sue deliberazioni si deve tener conto in questi casi dei soli condomini proprietari del bene comune, con esclusione dunque degli altri condomini, che non sono tenuti alla ripartizione delle spese.
Anche la giurisprudenza di legittimità si è occupata della questione qui sollevata: infatti, la Corte di cassazione, con la sentenza 4127/2016 ha affermato che sussiste condominio parziale, in base alla previsione di cui all’articolo 1123, comma 3 del codice civile, ogni qualvolta un bene (come la facciata di uno dei due edifici, ndr), sia destinato, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio e/o godimento esclusivo di una parte soltanto del condominio.
Il condominio parziale risponde all’esigenza di semplificare i rapporti di gestione interni alla collettività condominiale, sicché il “quorum”, costitutivo e deliberativo, dell’assemblea nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate.
Pertanto, non sussistono fondati motivi di impugnazione della delibera.
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