Riguardo ai beni acquistati da terzi, l’ipoteca si estingue per prescrizione, indipendentemente dal credito , col decorso di venti anni dalla data della trascrizione del titolo di acquisto.

Il dettato del codice civile dell’articolo 2880, sopra riportato, costituisce un’eccezione alla regola dell’imprescrittibilità dell’ipoteca gravante sui beni del debitore (o del terzo datore), indipendentemente dalla prescrizione del credito azionato. In pratica, al terzo acquirente di un bene ipotecato viene attribuita una posizione di maggiore favore rispetto al debitore.

Volendo esprimere il concetto con altre parole, si verifica, per effetto del trasferimento del bene ipotecato ad un terzo acquirente, una vera e propria scissione tra diritto di credito, che resta in capo al creditore nei confronti del debitore originario, e la garanzia reale che il creditore ha il diritto di azionare nei confronti del terzo, quest’ultima estinguendosi per prescrizione ventennale (dalla data di acquisto dell’immobile) a prescindere dalle vicende del diritto di credito.

Per impedire l’estinzione estintiva dell’ipoteca prima del decorso ventennale (dalla data di acquisto dell’immobile da parte del terzo) è necessario che il creditore, o il suo cessionario avvii nei confronti del terzo acquirente procedura di espropriazione dell’immobile gravato da ipoteca esternando, così, la volontà di avvalersi della garanzia reale.

Anche la Corte di cassazione, con l’ordinanza 21752/2019, ha confermato la validità del principio di diritto appena esposto.