Piero Ciottoli

Le ipoteche sono due, il che vuol dire che, in caso di inadempimento nel pagamento del mutuo, la banca creditrice può scegliere quale dei due immobili sottoporre ad espropriazione forzata e vendita all’asta: anche entrambi, qualora il presumibile ricavato dell’alienazione coattiva di uno solo di essi non dovesse condurre alla soddisfazione integrale del credito residuo azionato. Anche la vendita volontaria di ciascun immobile ipotecato comporterebbe l’estinzione preliminare del credito residuo garantito da ipoteca, con la corresponsione alla banca del capitale residuo (o, almeno, dell’importo ricavato dall’alienazione volontaria fino a capienza del capitale residuo).

Con la sostituzione del mutuo si procede innanzitutto all’estinzione del vecchio mutuo (e alla cancellazione delle relative ipoteche) con l’importo derivante dall’erogazione di uno nuovo prestito ipotecario (e, dunque, con la trascrizione di nuova/nuove ipoteca/ipoteche volontarie sui beni di proprietà del richiedente). La sostituzione comporta, in pratica, la chiusura del vecchio contratto e la stipula di un altro contratto eventualmente con diversa banca o finanziaria. Con la sostituzione il mutuatario fa fronte a tutti i costi di gestione della a pratica, pagando quindi le spese (anche notarili) di cancellazione e ritrascrizione ipotecaria, oneri di istruttoria e commissioni connesse alla concessione del nuovo mutuo.

Concludendo, anche a fronte di un nuovo mutuo di sostituzione concesso a tassi più vantaggiosi, la convenienza economica di una eventuale sostituzione va valutata con attenta ponderazione, in virtù dei maggiori costi fissi connessi all’operazione.

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