In questi tempi circolano diverse notizie, vere o meno, di quanto la salita dello spread potrebbe influenzare tassi e costi dei mutui: comunque, gli accorgimenti da prendere e i valori da tenere in considerazione quando si stipula un mutuo, sono diversi.

In tutti i casi per chi sta cercando casa oggi sapendo che avrà bisogno del finanziamento deve dare per scontato che se non riesce a bloccare il mutuo alle condizioni di oggi dovrà far fronte a un aumento del costo e mettere in campo due accorgimenti.

Il primo è condizionare l’esecuzione del contratto di acquisto alla concessione del mutuo.

Il secondo chiedere alla banca in avvio di istruttoria fino a quando le condizioni proposte sono valide.

Rispetto all’estate scorsa chi avvia le pratiche per un finanziamento ventennale da 120 mila euro su una casa da 200 mila oggi paga in media 24 centesimi di più a tasso fisso (+13 euro al mese) e 14 centesimi (+ 8 euro) a tasso variabile, ma guardando alle condizioni praticate dai singoli istituti si possono constatare aumenti fino a 72 centesimi di punto, equivalenti a quasi 40 euro al mese di maggior esborso.

L’incremento per i fissi è più elevato per due motivi: il primo è che l’Eurirs a venti anni da allora ha registrato un lieve aumento (1,41% il 13 luglio, 1,46% il 15 novembre) mentre l’Euribor è rimasto invariato.

Il secondo è che gli spread applicati dalle banche sui tassi fissi sono più bassi e quindi più facilmente aumentabili.

Il record dell’incremento spetta per i tassi fissi a Banca Sella, che a luglio però offriva un prodotto a condizioni promozionali mentre a tasso variabile Cariparma fa segnare +0,49%.

Il dato più interessante è però il comportamento dei due maggiori gruppi bancari italiani: Intesa Sanpaolo ha aumentato di 43 centesimi sul fisso lasciando pressoché invariato il variabile (c’è stato solo un lieve ritocco sulle durate brevi), mentre Unicredit ha fatto salire di 41 centesimi il tasso fisso e di 31 il variabile.

Rispetto a luglio per la verità si registra anche una lieve diminuzione, 6 centesimi sul fisso di Credem, si tratta però di un mutuo a tasso promozionale in scadenza a fine anno e valido solo per operazioni fatte a distanza.

Un aumento dei tassi ragionevole data la situazione non è l’aspetto che più preoccupa gli operatori immobiliari.

Un finanziamento da 120 mila euro a 20 anni al 2% costa 607 euro al mese, al 3% richiede 59 euro in più,con un aggravio tutto sommato sostenibile (anche fanno 600 euro l’anno in più).

I problemi grossi si verificherebbero se, a un rialzo anche di un solo punto, si accompagnasse una stretta sui requisiti per l’accesso al credito.

Ogni banca ha il suo modello di valutazione del rischio e lo applica, da quando si è dovuto fare i conti con l’esplosione delle sofferenze, lasciando in genere poco margine di discrezionalità alle filiali. Sono tre gli aspetti più importanti per definire il rating di un potenziale debitore: l’affidabilità dei redditi percepiti, la sostenibilità della rata, il valore dell’immobile conferito in garanzia.

Mentre sul primo aspetto non c’è spazio per novità negative, dato che di fatto i mutui già oggi vengono concessi a chi ha un contratto a tempo indeterminato, sugli altri due fronti i margini per rendere più stringenti i requisiti ci sono.

Oggi per quanto riguarda il rapporto tra rata e reddito, in presenza di entrate non molto elevate, è difficile che la banca conceda un mutuo che comporti un esborso superiore al 30% del reddito mensile (considerato al netto di altri debiti) rispetto all’esborso previsto per il tasso fisso, indipendentemente dal fatto che il mutuo sia fisso o variabile.

Se il rapporto rata reddito, come già avvenuto in passato, scendesse per i debitori con minori risorse al 25%, si taglierebbe fuori dal mercato una larga fetta di giovani al primo impiego. Stesso risultato se le banche abbassassero il rapporto tra mutuo e valore della casa dall’80% (limite massimo consentito dalla legge bancaria, rapporti più elevati sono possibili solo in presenza di garanzie supplementari) al 70%.

Potrebbe succedere se il mercato immobiliare, che già non ha un andamento esaltante, desse segnali di rallentamento.

E’ stato provato a fare il conto di che cosa comporterebbe il verificarsi contestuale di tutte e le tre condizioni negative: tassi su di un punto, rapporto rata reddito al 25%, mutuo-ipoteca al 70%.

Un mix forse pessimistico ma bisogna ricordare che nel 2012 le condizioni erano ancora più severe.

Ebbene, ipotizzando l’acquisto di un bilocale da 160 mila euro una persona che volesse comprare con un mutuo dovrebbe disporre di 16 mila euro in contanti in più e di un reddito mensile di almeno 300 euro più alto di quello previsto oggi.

Per cui delle due l’una: o quella casa farà fatica a trovare compratori, o per essere venduta dovrà costare meno.