Ludmilla Karadzic

Va innanzitutto premesso che, dal tenore del quesito proposto, sembra che il nostro lettore abbia a che fare con una società a cui è stato solo affidato il recupero del debito ad oggi accumulato. In pratica le posizioni debitorie non sono state cedute (ed infatti non c’è traccia di una comunicazione di cessione del credito) ma solo affidate in gestione all’intermediario.

Bisogna poi ricordare che con la comunicazione di Decadenza del Beneficio del Termine (DBT) il creditore risolve il contratto di rimborso rateale sottoscritto con il debitore il quale è obbligato a versare il debito residuo (75 mila euro, nella fattispecie) in un’unica soluzione entro un certo termine, scaduto il quale, il creditore può procedere con pignoramento ed espropriazione della casa, sicuramente quando il prestito consista in un mutuo ipotecario concesso per l’acquisto di un immobile.

Ancora, per inquadrare correttamente il contesto, va detto che in base all’articolo 40 del Testo Unico Bancario (TUB), comma secondo (estinzione anticipata e risoluzione del contratto di mutuo), la banca può invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento della rata, quando lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. A tal fine costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.

Lei, con il pagamento della rata di maggio 2018, ha raggiunto ormai i 9 (nove) ritardi consecutivi, tenendo conto che con il pagamento della rata di settembre 2017 ha compensato, con un ritardo di 90 giorni, quella di giugno 2017; con il pagamento della rata di ottobre 2017 ha compensato, con una ritardo di 90 giorni, la rata rimasta in sospeso in luglio; a novembre 2017 ha sostanzialmente pagato la rata di agosto 2017; arrivando ai nostri giorni, con la rata di giugno 2018 (che andrà a coprire quella non pagata a marzo) si arriverà a 10 ritardi e così via. Per evitare la DBT avrebbe dovuto pagare 1.800 euro (sospesi di ottobre e novembre 2017 e di gennaio 2018) entro il mese di febbraio 2018, quando ha raggiunto, versando la sola rata corrente, i 6 ritardi mensili (ciascuno di 90 giorni), ovvero il massimo possibile.

Presumendo che non abbia potuto versare quanto richiesto nella DBT lei, adesso, si trova effettivamente esposto al rischio che la banca intraprenda, da un momento all’altro, un’azione esecutiva nei suoi confronti, finalizzata all’espropriazione della casa.

Si chiede se io non riuscissi a pagare l’insoluto sarà mai possibile che la banca possa decidere di prendere la casa? Che convenienza avrebbe se io pago regolarmente?

Bisogna capire che i mutui vengono cartolarizzati, cioè venduti dalla banca (originator) che ha sottoscritto il contratto con il mutuatario, al pubblico, cioè agli obbligazionisti (investitori) utilizzando i mercati finanziari: periodicamente all’obbligazionista deve essere pagata una cedola, in pratica un interesse, come premio per il capitale investito. Se il mutuatario non paga la rata (gravida di interessi, soprattutto agli inizi), la banca è costretta a compensare la cedola agli obbligazionisti di tasca propria. Se non si pensa alla banca che ha erogato il mutuo come al creditore classico che aspetta placidamente il pagamento della rata mensile, allora possiamo comprendere perchè la banca può preferire di smobilizzare la posizione debitoria di un mutuatario non puntuale, attraverso l’espropriazione del bene ipotecato e la sua vendita all’asta.

Insomma, per concludere: come lei ha giustamente osservato, nessuno le potrà garantire che, una volta raggiunto l’accordo di rientro dal debito ed avendolo rispettato, la banca non proceda egualmente a far valere l’inadempimento rispetto al mancato pagamento del debito residuo richiesto con la DBT (75 mila euro).

Tuttavia, parliamoci chiaro, nella situazione in cui si trova, lei non ha alcuna possibilità di scelta: le conviene sicuramente reperire, ad ogni costo, i soldi per poter accettare la proposta formulata dalla società intermediaria a cui è stato affidato, dalla banca, il compito di recuperare l’importo delle tre rare di mutuo insolute e quello relativo al fido bancario e poi confidare nella buona sorte.

Si tratta di una proposta capestro, una sorta di ricatto: ma la banca ha il coltello dalla parte del manico, perchè lei ha ampiamente superato i sette ritardi nel pagamento delle rate di mutuo, tollerati dalla legge.

C’è da dire anche, però, che il fatto che la banca abbia continuato ad accettare il pagamento delle rate dopo la comunicazione di DBT e dopo il versamento dei 5.800 euro previsti dall’accordo di rientro dal debito, dovrà pur significare qualcosa, davanti ad un giudice, qualora procedesse comunque ad avviare un’azione esecutiva, dal momento che, in base all’articolo 1175 del codice civile, il debitore e il creditore devono comportarsi secondo le regole della correttezza (e della buona fede).

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