Piero Ciottoli

Bisogna fare molta attenzione ed evitare confusione: a partire dal 1° luglio 2016, nei contratti di credito sottoscritti successivamente a tale data, le parti possono convenire (peraltro, si tratta di una facoltà, non di un obbligo), con clausola espressa, al momento della conclusione del contratto di credito, che, in caso di inadempimento del debitore, la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l’estinzione dell’intero debito a carico del debitore derivante dal contratto di credito anche se il valore del bene immobile restituito o trasferito ovvero l’ammontare dei proventi della vendita è inferiore al debito residuo.

Se l’ammontare dei proventi della vendita è superiore al debito residuo, il debitore ha diritto all’eccedenza (patto marciano). In ogni caso, il creditore deve adoperarsi con ogni diligenza per conseguire dalla vendita il miglior prezzo di realizzo.

La clausola relativa al patto commissorio non può essere pattuita in caso di portabilità del mutuo.

Costituisce inadempimento del debitore il mancato o ritardato pagamento di un ammontare equivalente a diciotto rate mensili.

Invece, per i mutui ipotecari stipulati anteriormente al luglio 2016, la banca può invocare come causa di risoluzione del contratto l’omesso o ritardato pagamento quando lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. A tal fine costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.

In entrambi i casi con la comunicazione di Decadenza del Beneficio del Termine, viene concessa al debitore la facoltà di rimediare, evitando la vendita del bene, attraverso il pagamento del capitale residuo in un’unica soluzione.

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