In mancanza di ulteriori dettagli, ipotizzeremo che l’ipoteca sia stata iscritta prima dell’avvenuto decesso del debitore.

Il concessionario può procedere ad espropriazione forzata quando é inutilmente decorso il termine di sessanta giorni dalla notifica della cartella esattoriale.

Decorsi inutilmente i sessanta giorni, il ruolo costituisce titolo per iscrivere ipoteca sugli immobili del debitore e dei coobbligati per un importo pari al doppio dell’importo complessivo del credito per cui si procede.

Tuttavia, secondo l’articolo 77, comma 2 bis del DPR 602/1973, l’Agenzia Entrate Riscossione è tenuta a notificare al proprietario dell’immobile una comunicazione preventiva contenente l’avviso (preavviso di iscrizione ipotecaria) che, in mancanza del pagamento delle somme dovute entro il termine di trenta giorni, sara’ iscritta l’ipoteca.

Certamente, l’omessa notifica del preavviso di iscrizione ipotecaria costituisce un grave vulnus alla legittimità della procedura adottata dall’esattore: ma, l’eccezione di illegittimità avrebbe dovuto essere sollevata dal debitore defunto entro 60 giorni dall’iscrizione di ipoteca.

In ogni caso può anche darsi che il preavviso di iscrizione ipotecaria sia stato correttamente notificato al defunto per compiuta giacenza: l’accesso agli atti, da parte degli eredi, potrebbe essere utile solo per non rimproverare al defunto di aver perso una ottima chance per invalidare l’ipoteca esattoriale.