La proposta d’acquisto, a differenza del compromesso, impegna solo la parte che l’ha firmata. Si tratta, di solito, di un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare e rappresenta la dichiarazione dell’acquirente (promissario) di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo.

Accade spesso che, dopo la firma della proposta, l’acquirente si renda conto che il termine di pagamento del prezzo non coincide con il termine di finanziamento della banca; oppure il finanziamento erogato non copre il costo del bene da acquistare.

Per questo motivo, quando si perfeziona una proposta d’acquisto è bene includere clausole rescissorie a fronte di determinati eventi ostativi alla conclusione del contratto e si specifica anche come l’evento in questione debba essere documentato, laddove esso si verifichi.

Altrimenti, a fronte dell’accettazione da parte del venditore della proposta d’acquisto, l’acquirente, che non può far fronte all’impegno assunto, è obbligato a versare il doppio della caparra.

Nel caso riportato dal lettore, l’indicazione nel modulo dell’importo del mutuo richiesto e la dicitura “salvo approvazione mutuo”, chiariscono, inequivocabilmente, che la proposta d’acquisto era condizionata non solo dall’approvazione del mutuo, ma dall’erogazione da parte della banca di uno specifico importo.

Sussistono, pertanto, senza ombra di dubbio, tutti gli elementi per invalidare la proposta d’acquisto. E, prova evidente ne è che il venditore ha restituito la caparra.

Ne consegue che all’agenzia immobiliare è dovuto esclusivamente il corrispettivo per la consulenza fornita e nessun risarcimento danni, dal momento che la mediazione non è stata conclusa per cause indipendenti dalla volontà del promissario acquirente e, comunque, previste esplicitamente nella proposta d’acquisto.

Cosa fare? Purtroppo, non resta altro da fare che affidarsi ad un legale per richiedere all’agenzia immobiliare la restituzione di quanto indebitamente trattenuto a titolo di risarcimento danni.