Mutuo – i documenti da presentare alla banca e l’istruttoria
Mutuo - i documenti da presentare alla banca
Una delle domande più frequenti alle quali mi capita di rispondere (online e non) parlando di mutui immobiliari è relativa a quali documenti bisogna presentare ad una banca per richiedere il mutuo. Molto spesso, anche nella forma “Possono chiedermi questo (estratto conto, redditi pregressi, situazione familiare, ecc…) per scegliere se darmi un mutuo?”. La risposta è “Sì”. Una banca è un soggetto privato che deve decidere se prestarvi una cifra non indifferente (il più delle volte superiore ai centomila euro, a volte anche molto superiore) e per farlo può richiedervi quello che vuole, anche la raccomandazione del papa o l’esame dei triglicerdidi.
Non vuoi o non puoi produrlo? Fatti finanziare da qualcun altro.
Vediamo comunque quali possono essere, in linea generale, i documenti necessari da tenere a portata di mano (o almeno sapere dove recuperarli) e vediamo dove procurarseli se non li avete a disposizione, stilando un elenco il più possibile completo.
Molte banche ne chiederanno qualcuno di meno. Difficilmente ve ne chiederanno di più. Di tutto quanto dovete consegnare copie (ma è buona norma avere con sé gli originali per permettere il confronto ed assicurare che non siano dei falsi) perché difficilmente rivedrete qulcosa, anche se la pratica di mutuo dovesse essere respinta.
- Documenti anagrafici (che dovranno essere presentati da tutti i richiedenti, garanti o fidejussori, terzi datori di ipoteca.
- Carta di identità o altro documento (va bene il passaporto o la patente di guida, meglio se non quella formato carta di credito)
- Codice fiscale (sia il vecchio CF cartaceo, che la tesserina verde del ministero delle finanze, che il nuovo tesserino regionale, quest’ultimo fronte retro o ALMENO il retro che è più importante del fronte)
- Certificato di stato di famiglia e certificato di residenza (anche sotto forma di cetificato cumulativo, contestuale, o come lo chiama il vostro comunue: i comuni dimostrano molta fantasia nell'attribuire i nomi a questo tipo di certificati). Questo è il solo documento che andrà consegnato IN ORIGINALE, quindi se riuscite a farvelo fare in carta libera, meglio per voi. Purtroppo i comuni cercheranno di rifilarvelo “in bollo”. Qui, (file .pdf 12Kb) trovate l’elenco delle motivazioni che vi permetteranno di richiederlo in carta libera, se dite che vi serve per il mutuo preparatevi a dover pagare il bollo.
- Se siete coniugati e l’immobile va intestato ad uno solo dei coniugi, preparatevi a presentareda cui si evince il regome di separazione dei beni. l’estratto dell'atto di matrimonio
- Se siete separati o divorziati, sentenza di separazione/divorzio omologata.
- Se siete stranieri, permesso di soggiorno valido.
- Documenti reddituali per i richiedenti
- Per lavoratori dipendenti/pensionati
- Ultime tre buste paga (cedolini pensione, nel caso)
- Ultimo modello CUD e, se presentati, ultimo mode (mutuatari)llo 730 o unico (completo di ricevuta di presentazione ed F24 pagati).
- Lista movimenti bancari dettagliata ultimi tre mesi per tutti i conti correnti (se il mutuo è richiesto a banca diversa da quella in cui si ha il conto corrente), possibilmente accompagnata da ultimo estratto conto ufficiale ricevuto per posta (stampato da internet).
- Se assunti da meno di 24 mesi, attestato di servizio
- Per liberi professionisti e ditte individuali
- Ultimo modello unico presentato (completo di quadro RN) con ricevuta di presentazione ed F24 pagati
- Situazione contabile aggiornata (bilancino o, al limite, fatture)
- Lista movimenti bancari dettagliata ultimi tre mesi per tutti i conti correnti (se il mutuo è richiesto a banca diversa da quella in cui si ha il conto corrente), possibilmente accompagnata da ultimo estratto conto ufficiale ricevuto per posta (stampato da internet).
- Partecipazione a società di capitali (anche amministrazione) o di persone con contabilità semplificata (quadro RG del modello unico)
- Ultimo modello unico presentato (completo di quadro RN) con ricevuta di presentazione ed F24 pagati
- Lista movimenti bancari personale dettagliata ultimi tre mesi per tutti i conti correnti (se il mutuo è richiesto a banca diversa da quella in cui si ha il conto corrente), possibilmente accompagnata da ultimo estratto conto ufficiale ricevuto per posta (stampato da internet).
- Iscrizione camera di commercio
- Ultimo modello unico societario presentato (completo di quadro RN) con ricevuta di presentazione ed F24 pagati
- Situazione contabile aggiornata (bilancino)
- Lista movimenti bancari societaria dettagliata ultimi sei mesi per tutti i conti correnti, possibilmente accompagnata da ultimo estratto conto ufficiale ricevuto per posta (stampato da internet).
- Partecipazione a società di capitali (anche amministrazione) o di persone con contabiltà ordinaria (quadro RF modello unico)
- Ultimo modello unico presentato (completo di quadro RN) con ricevuta di presentazione ed F24 pagati
- Lista movimenti bancari personale dettagliata ultimi tre mesi per tutti i conti correnti (se il mutuo è richiesto a banca diversa da quella in cui si ha il conto corrente), possibilmente accompagnata da ultimo estratto conto ufficiale ricevuto per posta (stampato da internet).
- Iscrizione camera di commercio
- Ultimo modello unico societario presentato (completo di quadro RN) con ricevuta di presentazione ed F24 pagati
- Ultimi due bilanci definitivi
- Situazione contabile aggiornata (bilancino)
- Lista movimenti bancari societaria dettagliata ultimi sei mesi per tutti i conti correnti, possibilmente accompagnata da ultimo estratto conto ufficiale ricevuto per posta (stampato da internet).
- Per lavoratori dipendenti/pensionati
- Documenti reddituali per i garanti (fidejussori)
- Ultime tre buste paga (cedolini pensione, nel caso)
- Ultimo modello CUD e, se presentati, ultimo modello 730 o unico (completo di ricevuta di presentazione ed F24 pagati)
- Se assunti da meno di 24 mesi, attestato di servizio
- Documentazione immobiliare (che vi deve fornire il proprietario o l’agente immobiliare, in caso di acquisto). In verde la finalità del mutuo.
- Proposta di acquisto o compromesso (preliminare di compravendita). Acquisto
- Copia degli assegni dati in acconto. Acquisto
- Evidenza saldo prezzo (richiesta da alcune banche e per alcune tipologie di operazioni). Acquisto
- Atto di provenienza immobile. Tutte le finalità (comprese liquidità e consolidamento debiti)
- Visura catastale aggiornata. Tutte le finalità (comprese liquidità e consolidamento debiti)
- Planimetrie catastali aggiornate. Tutte le finalità (comprese liquidità e consolidamento debiti)
- Condono edilizio in caso di interventi abusivi. Tutte le finalità (comprese liquidità e consolidamento debiti)
- Atto di mutuo. Sostituzione di mutuo in essere, surrogazione, sostituzione più liquidità, consolidamento mutuo più altri debiti
- Conteggio di estinzione mutuo in essere. Sostituzione di mutuo in essere, surrogazione, sostituzione più liquidità, consolidamento mutuo più altri debiti
- Prova del regolare pagamento delle ultime sei rate (anche da conto corrente). Sostituzione di mutuo in essere, surrogazione, sostituzione più liquidità, consolidamento mutuo più altri debiti
- Preventivo Lavori, comprensivo di computo metrico. Solo ristrutturazione o costruzione
- Concessione edilizia. Solo ristrutturazione o costruzione
- Dichiarazione inizio attività (DIA). Solo ristrutturazione o costruzione
- Atto d’acquisto del terreno. Solo costruzione
Questo elenco è MOLTO completo, ma non è detto che sia esaustivo. Molte banche chiederanno “di meno”, e qualcuna è possibile che chieda “di più”.
Spero comunque di avere fatto qualcosa di utile.
Qui lo stesso elenco in formato .pdf (37 kb)
Contributo di Federico Presezzi
Mutuo - l'istruttoria
Per chi è alle prese con la richiesta di un mutuo lo scoglio più importante da superare è l'istruttoria della banca. L'istruttoria è quella procedura (solitamente esternalizzata) con cui l'istituto di credito valuta il rating (giudizio di affidabilità) del potenziale cliente. Per capire se può essere un buono o cattivo pagatore. Solitamente migliore è il rating più basso è lo spread (il ricarico sugli indici interbancari) posto dall'istituto. E viceversa.
Se il rischio di insolvenza è troppo alto (e quindi se il rating è troppo basso) la banca può decidere di rifiutare l'offerta del mutuo. Prima di imbattersi nella richiesta del mutuo, si può provare anche da soli ad effettuare uno stress test sul proprio reddito. In che modo? Il punto di partenza è il reddito netto mensile (si somma quello dei coniugi in caso di mutuo cointestato).
Poniamo che sia di 2.800 euro. A questo punto bisogna sottrarre le cosiddette quote di sussistenza. In pratica la liquidità necessaria per pagare bollette e le spese varie quotidiane che occorrono per vivere. Molti istituti di credito calcolano la quota di sussistenza intorno agli 800 euro. Poi ci sono i figli a carico per cui, in media, si sottraggono altre 200 euro cadauno. Senza dimenticare di sottrarre l'importo di rate dovute ad altri finanziamenti in corso.
Ponendo che nell'ipotesi le "altre rate" ammontino a 200 euro, e ponendo che l'aspirante mutuatario abbia un figlio a carico abbiamo 1.400 euro, da sottrarre al reddito netto (2.800).
Quindi ne restano 1.600 euro. Questo importo rappresenta una sorta di "potere mutuo-acquisto", in sostanza la forza contrattuale per ottenere il prestito. Il "potere mutuo acquisto" deve essere almeno 1,5 volte la rata. Nell'esempio, dividendo 1.600 euro per 1,5 si arriva a 1.066 euro. Ciò significa che la rata del mutuo non dovrebbe superare questo importo.
Da IlSole24Ore
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