La surrogazione (o surroga) del mutuo – cambiamo banca e condizioni senza estinguere il mutuo

La surrogazione del mutuo è uno strumento per far conseguire risparmi ai mutuatari, previsto dalla Legge 40/2007 (legge Bersani).

Con la surrogazione del mutuo, il mutuatario può accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo senza la necessità di estinguere quello con la banca originaria, che non può opporsi.

Il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario.

Chi ha in essere un mutuo, quindi, può scegliere di cambiare banca senza la necessità di estinguere il mutuo precedente e contrarne un altro, ma facendo subentrare la nuova banca nel credito ed in tutte le garanzie, in primis in quell'ipotecaria.

La finanziaria 2008 ha stabilito poi che la surrogazione del mutuo comporta il trasferimento del contratto di mutuo esistente, alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l'esclusione di penali o altri oneri, di qualsiasi natura. E ancor più chiaramente stabilisce che non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali.

Questi, infatti, dovranno essere svolti attraverso procedure di collaborazione interbancaria e con la massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. Insomma le banche non avranno più alcun diritto di chiedere il pagamento di somme ad hoc per la surrogazione del mutuo.

La surrogazione del mutuo viene altresì indicata come portabilità del mutuo

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17 giugno 2013 · Piero Ciottoli

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Stai leggendo La surrogazione (o surroga) del mutuo – cambiamo banca e condizioni senza estinguere il mutuo Autore Piero Ciottoli Articolo pubblicato il giorno 17 giugno 2013 Ultima modifica effettuata il giorno 2 agosto 2017 Classificato nella categoria decisioni Arbitro Bancario Finanziario in tema di clausole vessatorie portabilità violazione dovere buona fede contrattuale risarcimento Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

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  • Genny Manfredi 30 luglio 2012 at 11:22

    Il Loan To Value (LTV) indica il rapporto fra l’importo del mutuo richiesto e il valore dell’immobile. Ad esempio, se l’immobile vale 100 euro ed il finanziamento richiesto è di 80 euro, il Loan To Value e dell’80%. Più alto è il Loan To Value, maggiore sarà lo spread e quindi il tasso di interesse offerto dalla banca.

    Ricordiamo che Lo SPREAD è il ricarico che ogni banca decide di aggiungere al tasso di base quale proprio ricavo. Il principio è classicamente commerciale. Il commerciante (la banca) compra il prodotto (il denaro) ad un prezzo (tasso di scambio interbancario) e lo rivende alla sua clientela ricaricato di un margine di guadagno (spread).

    Il tasso d’interesse, in definitiva, è costruito utilizzando due elementi:

    EURIBOR + SPREAD per il tasso variabile
    EURIRS + SPREAD per il tasso fisso
    .
    Il Loan To Value può incidere sulla possibilità di riuscire ad ottenere una surroga con un tasso di interesse più conveniente rispetto a quello corrente.In uno scenario di Euribor o Eurirs in discesa, il deprezzamento dell’immobile ed il piano di ammortamento concordato possono portare all’aumento del Loan To Value (in questo caso il rapporto sarà fra il capitale residuo ed il valore corrente dell’immobile) con conseguente aumento delllo spread richiesto dalla banca surrogante che potrebbe annullare i benefici derivanti dalla discesa dei tassi di riferimento Euribor (tasso variabile) o Eurirs (tasso fisso).

  • Alessandro 22 febbraio 2010 at 15:58

    Vorrei sapere se nell’ipotesi di surroga di mutuo la nuova banca ove si intende trasferire il mutuo restante può rifiutare la surroga adducendo che l’importo residuo del mutuo ( es. 45.000) è troppo basso in quanto non consente alla banca stessa di coprire le spese notarili ecc. stabilendo come soglia minima di mutuo residuo €. 50.000.
    Anticipatamente grazie.

    • cocco bill 22 febbraio 2010 at 17:09

      La banca non è obbligata a surrogare.

  • maria matte laporta 11 febbraio 2010 at 15:14

    salve!
    alla domanda del sig. giorgio berlingieri:Esiste obbligo per la compagnia assicurativa di restituire parte del premio non goduto (perche’ il mutuo e’ stato surrogato) relativamente all’assicurazione vita premio unico anticipato?

    avete risposto:
    No, non esiste l’obbligo per l’assicurazione di restituire il rimborso dei ratei a meno che la compagnia non abbia sottoscritto l’accordo dello scorso ottobre, sottoscritto tra l’Associazione bancaria italiana e l’Ania, che riunisce le societa’ di assicurazione.
    Abi e Ania hanno infatti stipulato un accordo con il quale invitavano le assicurazioni a consentire la disdetta del contratto senza penalita’ e il rimborso del premio pagato per le annualita’ non godute in caso di surroga del mutuo.
    Prevista anche la possibilita’ di surroga della stessa polizza. L’accordo, pero’, prevedeva l’adesione volontaria da parte di banche e assicurazioni.

    io ho lo stesso problema . come faccio a verificare che la compagnia abbia sottoscritto l’accordo dello scorso ottobre, accordo tra l’Associazione bancaria italiana e l’Ania?
    grazie

  • giorgio berlingieri 14 ottobre 2009 at 10:01

    Esiste obbligo per la compagnia assicurativa di restituire parte del premio non goduto (perche’ il mutuo e’ stato surrogato) relativamente all’assicurazione vita premio unico anticipato?

    • c0cc0bill 14 ottobre 2009 at 13:02

      No, non esiste l’obbligo per l’assicurazione di restituire il rimborso dei ratei a meno che la compagnia non abbia sottoscritto l’accordo dello scorso ottobre, sottoscritto tra l’Associazione bancaria italiana e l’Ania, che riunisce le societa’ di assicurazione.

      Abi e Ania hanno infatti stipulato un accordo con il quale invitavano le assicurazioni a consentire la disdetta del contratto senza penalita’ e il rimborso del premio pagato per le annualita’ non godute in caso di surroga del mutuo.

      Prevista anche la possibilita’ di surroga della stessa polizza. L’accordo, pero’, prevedeva l’adesione volontaria da parte di banche e assicurazioni.

  • gerry gentile 9 settembre 2009 at 07:56

    La «surroga» per salvarsi dagli aumenti imprevisti

    L’andamento dei tassi d’interesse nel tempo, le variazioni delle condizioni offerte dalle banche, la comparsa sul mercato di nuovi prodotti e nuovi istituti di credito, le novità legislative, sono tutte variabili che possono incidere notevolmente sul costo di un mutuo, anche parecchi anni dopo che lo si è stipulato.

    Come ha dimostrato l’esperienza dell’anno scorso, può quindi essere necessario modificare le condizioni del proprio mutuo (ad esempio, passare dal tasso variabile al fisso o viceversa, allungando la durata complessiva per abbassare l’importo delle singole rate o accorciandola per ridurre il periodo di rimborso e il costo degli interessi o anche intervenire sull’importo da rimborsare, magari restituendo anticipatamente una parte del capitale) o addirittura sostituirlo.

    Per migliorare la situazione del proprio mutuo, una prima soluzione teorica potrebbe essere la rinegoziazione, ovvero la ridefinizione di uno o più parametri del mutuo con la stessa banca che l’ha erogato.

    Spesso è però difficile ottenere modifiche adeguate alle proprie esigenze o in linea con le migliori condizioni di mercato del momento.

    L’alternativa percorribile è quella della sostituzione del mutuo, che permette di scegliere tra le offerte di diversi istituti.

    Con il passaggio alla nuova banca, il prestito può così essere rinnovato anche completamente nelle sue condizioni, ed essere riadattato alle nuove esigenze del mutuatario.

    Il modo più semplice per «rottamare» il vecchio mutuo è la surroga (o portabilità): in questo caso l’estinzione del prestito avviene con una procedura semplificata e a costo zero, cioè con l’esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura, comprese spese o commissioni per istruttoria e accertamenti catastali.

    Nel corso del 2008 è stata inoltre resa disponibile per tutte le banche una nuova procedura elettronica per la surroga. Inoltre, il governo è intervenuto a favore di chi deve trasferire il mutuo, imponendo alle banche, nel decreto anticrisi di luglio, tempi ridotti – massimo 30 giorni – per la chiusura della pratica.

  • LAURA 30 marzo 2009 at 20:01

    BUONA SERA,

    HO BISOGNO DI UN INFORMAZIONE
    HO CHIESTO ALLA BANCA DI EFFETTUARE UNA SURRUGA DEL MUTUO MA MI HAN DETTO CHE FINCHE IL NUTUO RESIDUO NON èP INFERIORE ALL’80% DEL VALORE DELLA CASA NN SI PUO FARE è CORRETTO?

    • weblog admin 30 marzo 2009 at 20:54

      A noi non risulta. Si comporti così: si faccia mettere per iscritto questa condizione (la surroga non si può fare se il mutuo residuo non è inferiore all’80%) ed aggiunga che chiamerà subito l’ANTITRUST al numero verde 800.166.661 per segnalare l’ostacolo alla portabilità del mutuo (cioè la surroga) messo in atto da quella banca.

      Per favore mi faccia sapere cosa le rispondono … e comunque chiami lo stesso quel numero per segnalare questo episodio!!

  • piero 29 gennaio 2009 at 09:24

    sto cercando di fare una surroga del mio mutuo. Perchè tutte e sottolineo tutte le banche da me contattate mi fanno pagare la polizza incendio? E’ lecito? Posso richiedere il rimborso della vecchia polizza? Come?
    Grazie per eventuale risposta

  • Anonimo 23 settembre 2008 at 16:04

    Sono avvocato che si trova assistere un clinete e la banca con cui ha stipulato il mutuo per la prima casa oltre a tutte le garanzie ricevuta non rilascia la perizia dell’immobile anzi l’ente previdenziale con cui i mii clienti adopereranno la surroga del mutuo richiedono un ulteriore perizia dell’immobile e anche il notaio per la scrittura privata. Mi chiedo dove si andrà a finire?

  • karalis 20 luglio 2008 at 09:25

    La portabilità dei mutui diventa gratuita dal notaio. È il risultato della bozza d’intesa sottoscritta tra il Consiglio nazionale del notariato e il ministero dell’Economia e che fa seguito al protocollo firmato tra Abi e Via XX Settembre sulla rinegoziazione obbligatoria dei mutui. L’accordo formalizza la disponibilità dei notai a effettuare, a costo zero, la portabilità dei mutui con il solo rimborso delle spese. La procedura gratuita si riferisce a tutti coloro che hanno sottoscritto prestiti – accesi per acquisto, ristrutturazione e costruzione dell’abitazione principale purché contratti entro il 30 giugno 2008 – per i quali è prevista la rinegoziazione obbligatoria.

    “Per il senso di responsabilita’ che ci deriva dall’essere parte del sistema giustizia, delegati dallo Stato al controllo di legalita’, e su indicazioni che gia’ a suo tempo l’Antitrust aveva evidenziato”, sottolinea Paolo Piccoli, presidente del Cnn, “il notariato si fa carico della situazione di emergenza sociale causata dall’aumento dei mutui e si adoperera’ a favore delle persone e famiglie in difficolta’”.

    La procedura per le surroghe a costo zero e’ stata predisposta dieci giorni fa. Tuttavia, ricorda una nota, l’impegno del notariato sulla portabilita’ dei mutui “risale al 2007 quando in occasione dell’audizione in commissione Finanze della Camera aveva gia’ predisposto una bozza di surroga semplificata per favorirne la diffusione. Impegno testimoniato anche dal lavoro con 11 associazioni dei consumatori concluso a maggio con la pubblicazione di una guida per i cittadini che spiega tutti gli strumenti a disposizione dei mutuatari”.

  • Piergiorgio Stiffoni 17 luglio 2008 at 12:26

    Nell’aula del Senato, in occasione della discussione del decreto legge per la salvaguardia del potere di acquisto delle famiglie, è stato approvato un ordine del giorno del senatore leghista Piergiorgio Stiffoni in materia di portabilità dei mutui. “Fino ad oggi – commenta Stiffoni – i cittadini che hanno stipulato un mutuo e vogliono passare ad altra banca nel caso quest’ultima applichi loro condizioni più vantaggiose, sono stati restii a farlo a causa degli alti onorari notarili per lo svolgimento delle relative pratiche. Se il governo tradurrà in norma il nostro invito, anche altri soggetti, ad esempio gli avvocati, potranno autenticare le firme in caso di trasferimento del mutuo da banca a banca a costi molto inferiori. Questo renderà – conclude Stiffoni – più ampia la concorrenza tra i diversi professionisti che si tradurrà in un vantaggio in termini economici per i consumatori”.

  • Antonio Catricalà 17 luglio 2008 at 12:40

    Sono 530 mila le famiglie italiane che si trovano in difficoltà nel pagare la rata del mutuo secondo le stime presentate dal presidente dell’Antitrust, Antonio Catricalà. «Sono in difficoltà 420 mila famiglie per l’aumento del costo della rata – spiega Catricalà – a queste se ne aggiungono 110 mila per le quali esistono problemi di possibile insolvenza ». Una situazione causata perché, sottolinea il presidente dell’Antitrust, «nelle famiglie a reddito fisso, se aumenta la rata a tasso variabile è chiaro che si va in sofferenza».

    Per Catricalà la legge sulla portabilità dei mutui «è chiara e non prevede oneri a carico del consumatore. Sarò un vantaggio per i consumatori e creerà una maggiore mobilità tra le banche italiane». La portabilità, infatti, permette di adeguare il mutuo alle nuove esigenze, tempi e rate, di chi lo ha sottoscritto.

  • karalis 30 giugno 2008 at 11:47

    Come mai la mia banca si rifiuta di rinegoziare il mio mutuo, deducendo come pretesto l’esistenza di altri debiti?

    Se non richiedi un mutuo di importo superiore, con rate di di consistenza maggiore, il rifiuto mi sembra incomprensibile.

    E’ solo un pretesto, evidentemente.

    Ti ricordo tuttavia che la rinegoziazione (o ricontrattazione) è un patto a due e dunque l’altro contraente può liberamente scegliere di non rinegoziare.

    Pertanto, anche se la risposta è pretestuosa e sottintende la volontà di non rinegoziare, la sostanza non cambia.

    Se il tuo è un mutuo a tasso variabile, la rinegoziazione secondo Tremonti è obbligatoria, se la banca aderisce alla Convenzione. La cosa va verificata. E comunque la rinegoziazione verrà perfezionata solo a fine anno, quando saranno note le modalità attuative. Si partirà con la prima rata di gennaio 2009.

    In questo caso, quindi, devi aspettare.

    Nel caso in cui la tua banca non aderisse alla convenzione ABI MEF (o nel caso in cui il tuo fosse un mutuo a tasso fisso), non ti resta che procedere con la portabilità (o surrogazione o surroga). Se trovi un nuovo istituto bancario disposto ad offrirti condizioni migliori, la banca attuale non potrà in alcun modo rifiutare di adempiere. Valgono la legge Bersani per l’obbligatorietà e il disposto dalla legge finanziaria 2008 acchè non ti vengano imputate spese bancarie e/o notarili per l’operazione.

  • Giovanna 30 giugno 2008 at 11:31

    Come mai la mia banca si rifiuta di rinegoziare il mio mutuo, deducendo come pretesto l’esistenza di altri debiti?

  • Antonella Donati 25 giugno 2008 at 12:46

    Rilancio in grande stile della portabilità con l’abolizione dei costi di notaio nell’intesa Tesoro-banche per la rinegoziazione dei mutui. Il testo della convenzione appena firmato prevede infatti che le operazioni di rinegoziazione dei mutui e di portabilità siano esenti da imposte e tasse di
    qualsiasi genere, e che non si debbano più pagare commissioni bancarie e costi notarili, a qualunque titolo richiesti. Quanto alla possibilità di passare da rata variabile a fissa a tasso “calmierato”, viene proposta dall’accordo stesso come ultima opzione, mentre le banche si impegnano, nero su bianco, a favorite tutte le altre forme di rinegoziazione a partire, appunto, dalla portabilità. Inoltre il tasso calmierato potrà essere più basso di quello previsto dall’accordo e l’operazione potrà riguardare anche chi era già in ritardo con i pagamenti alla data del 28 maggio scorso.

    Via il notaio sulla surroga – Il testo dell’accordo in tema di portabilità, dunque, è quanto mai chiaro: tutte le operazioni di rinegoziazione dei mutui e di portabilità sono esenti da imposte e tasse di qualsiasi genere. Al cliente non può essere addebitato alcun costo amministrativo, ivi incluse commissioni bancarie, conseguenti alle operazioni di rinegoziazione e per tutta la durata residua del mutuo, anche sulle eventuali rate aggiuntive finali, e neppure costi notarili. Un accordo che porta la firma dell’Abi, e che quindi dovrebbe essere applicato da tutte le banche. Tutta l’intesa, d’altra parte, punta a garantire – finalmente – la massima informazione al cliente, non solo e non tanto sulla possibilità di aderire alla proposta di rate “calmierate” ma anche e soprattutto di scegliere le altre opzioni più convenienti. L’adesione alla convenzione non è obbligatoria, ma non c’è dubbio che la scelta di aderire non potrà che avere un ritorno d’immagine positivo. Infatti da un lato consente di offrire comunque condizioni migliori, e dall’altro offre una notevole visibilità alle banche che aderiscono, che faranno parte di un elenco consultabile on line.

  • Giancarlo Giannini 16 giugno 2008 at 16:10

    L’Isvap, l’Istituto per la vigilanza sulle assicurazioni, lancia l’allarme sulla portabilità dei mutui che è «frenata dall’intreccio polizze-prestiti».

    Il presidente dell’Isvap Giancarlo Giannini, lo sottolinea nel corso della relazione annuale dell’attività dell’Istituto di controllo sulle assicurazioni. «Occorre subito un accordo banche-assicurazioni – ha detto Giannini- la portabilità dei mutui immobiliari rischia di essere vanificata dalla rigidità dei costi e delle pratiche di risoluzione dei contratti assicurativi che accompagnano i prestiti».

    MUTUI E POLIZZE – «Il meccanismo funziona così – ha spiegato Giannini- quando accendi un mutuo presso una banca questa ti chiede di sottoscrivere una polizza a garanzia. Premio e commissioni, anche per un mutuo decennale, sono generalmente pagate subito in una unica soluzione. Se vuoi cambiare banca, la nuova polizza ti chiede altrettanto, ma se il costo per estinguere la vecchia polizza è ingiustificatamente alto perchè non recuperi premio e commissioni, il cambio di banca è scoraggiato». L’Isvap, dice Giannini, ha ricevuto segnalazioni di cittadini che lamentano le difficoltà ad estinguere le polizze che assistono il mutuo nel momento in cui vogliono spostare lo stesso mutuo presso un’alta banca. E allora, dice Giannini, «per dare piena attuazione alla portabilità occorre garantire al cliente che vuole estinguere la polizza la restituzione integrale della quota assicurativa di premio non goduto; riconsiderare la misura delle provvigioni applicate che sono eccessivamente penalizzanti per gli assicurati, da un minimo del 40% ad un massimo dell’80%. L’Isvap sollecita le compagnie e le banche a definire rapidamente un accordo in questo senso. L’accordo sarebbe un buon test per le neonata federazione Abi-Ania».

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