Ipoteca – Iscrizione di ipoteca legale, giudiziale e volontaria
Ipoteca - Iscrizione di ipoteca legale, giudiziale e volontaria
Cosa è l'ipoteca?
L’ipoteca è un diritto di pegno su beni immobili. L’ipoteca è un istituto molto importante nei casi di finanziamento a lungo termine da parte delle banche e nel caso di acquisto o di recupero di un immobile.
L‘ipoteca ha i seguenti tratti caratteristici:
1) Oggetto dell'ipoteca possono essere soltanto diritti intavolabili (i diritti sui beni includibili nei pubblici registri) o una parte di questi.
L’ipoteca si estende anche agli accessori del bene immobile, all'accessione o ai successivi miglioramenti del bene immobile (ad es. quando vengono costruiti nuovi edifici, quando l’edificio viene ristrutturato o sopraelevato). Ai sensi dell'articolo 2810 del codice civile sono oggetto di ipoteca anche il diritto di usufrutto e di superficie, nonché gli autoveicoli, gli aeromobili e le navi.
2) L’ipoteca è un diritto reale: se il credito non viene soddisfatto, il creditore ipotecario può soddisfarsi sul bene ipotecato.
3) L’ipoteca ha natura accessoria: può sussistere soltanto in relazione ad un credito valido.
4) L’ipoteca è indivisibile: sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte.
5) A differenza dal pegno (garanzia reale su un bene mobile) i beni immobili gravati da ipoteca devono essere indicati in modo preciso e l’ipoteca può essere concessa soltanto per una somma determinata di denaro.
6) Principio d’iscrizione: l’ipoteca viene costituita soltanto mediante l’iscrizione nei registri immobiliari (libro fondiario). In seguito all‘iscrizione tavolare, il bene immobile esplica la garanzia del credito indipendentemente da chi ne divenga proprietario o possessore. Con l’iscrizione inoltre il diritto del creditore ipotecario viene portato a conoscenza del pubblico. Il credito è così garantito anche nei confronti di terzi.
Cosa è l'ipoteca legale
I presupposti di garanzia del credito, sulla base dei quali viene concessa l'iscrizione di ipoteca legale sull'immobile di proprietà del debitore, sono quelli elencati all'articolo 2817 del codice civile.
E' concessa la possibilità di iscrivere ipoteca legale ai seguenti soggetti:
- l'alienante sopra gli immobili alienati per l'adempimento degli obblighi che derivano dall'atto di alienazione;
- i coeredi, i soci ed altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo;
- lo Stato sopra i beni dell'imputato e della persona civilmente responsabile, secondo le disposizioni del codice penale e del codice di procedura penale.
Si noti che l’ipoteca legale deve essere tavolarmente iscritta d’ufficio per il prezzo d’acquisto del bene ove non risulti dal contratto che il prezzo è stato pagato o che le parti hanno rinunciato espressamente all'iscrizione dell'ipoteca (eventualmente inserire detta formulazione nel contratto).
Cosa è l'ipoteca giudiziale
Ogni sentenza e ogni provvedimento giudiziale cui consegua la condanna al pagamento di una somma o all'adempimento di altra obbligazione ovvero al risarcimento del danno è titolo per iscrivere ipoteca giudiziale sui beni del debitore. Non è necessario che il provvedimento giudiziale sia passato in giudicato. Anche una sentenza appellata o un decreto ingiuntivo opposto costituiscono titolo per l’iscrizione o per la prenotazione del diritto di ipoteca. Le sentenze che prevedono il risarcimento del danno non devono necessariamente determinare l’ammontare dello stesso; è sufficiente la decisione sull‘“an debeatur” ( è dovuto qualcosa); la condanna che prevede il “quantum” (quanto è dovuto) spesso avviene in un secondo momento o in un processo diverso.
Esempio:
Iscrizione dell'ipoteca a garanzia del versamento dei contributi al mantenimento: in base alla sentenza di separazione personale la signora X ha diritto a ricevere un contributo al mantenimento da parte del suo ex-marito. La signora X vuole tutelarsi anche per il futuro e chiede in forza della predetta sentenza l’iscrizione di ipoteca giudiziale sul bene immobile dell‘ex marito. Se quest‘ultimo non paga il mantenimento, la signora X può notificargli l‘atto di precetto e cominciare successivamente l’esecuzione forzata.
Iscrizione di ipoteca volontaria
L’ipoteca volontaria è quella iscritta a garanzia di un credito concesso. Ad esempio: La banca vuole garantire il mutuo concesso con una ipoteca. Il mutuatario signora X è d’accordo e dunque iscrive ipoteca volontaria a carico del suo immobile al libro fondiario. L’ipoteca volontaria può essere concessa anche da un terzo non-debitore.
Esempio:
Il signor X deve 100 al signor Y. Il signor X non ha proprietà immobiliari, allora il signor Z concede un‘ipoteca sul proprio immobile a garanzia della pretesa del signor Y. La concessione dell'ipoteca avviene mediante una dichiarazione di volontà unilaterale del terzo (signor Z) per atto scritto ed autenticato dal notaio. La concessione di un’ipoteca volontaria non può avvenire mediante il testamento.
Monetizzazione dell‘ipoteca
Tutti i creditori che vantano una pretesa personale possono soddisfarsi sul complesso del patrimonio presente e futuro del debitore. L’ipoteca, inoltre, rende possibile al creditore, titolare di una pretesa reale, di soddisfarsi sul controvalore dell'immobile gravato,attraverso l’esecuzione forzata dell'immobile su cui grava l‘ipoteca.
Esecuzione forzata verso i terzi datori di ipoteca e i proprietari di immobile gravato da ipoteca
L’esecuzione forzata esplica i suoi effetti non soltanto verso il debitore, ma anche nei confronti dei seguenti proprietari:
1) il proprietario che ha concesso una ipoteca per un debito altrui;
2) il proprietario che ha acquistato l’immobile dopo l’iscrizione dell'ipoteca.
I terzi proprietari hanno due possibilità di sottrarsi all'esecuzione forzata:
1) pagare il debito ipotecario;
2) liberare l’immobile.
La liberazione dell'immobile da parte del terzo proprietario è sensata solo qualora il valore dell'immobile gravato non sia sufficiente a coprire l’intero credito ipotecario.
Il terzo proprietario dell'immobile gravato da ipoteca per un debito altrui ed il terzo acquirente dell'immobile che hanno soddisfatto il creditore hanno un diritto di regresso verso il debitore.
L‘ordine per gradi delle ipoteche costituite sul medesimo bene immobile fa riferimento al momento dell'iscrizione dell'ipoteca. L’ipoteca meno recente ha la priorità nei confronti dell'ipoteca più recente.
L’articolo 878 del codice civile regola i casi di estinzione dell'ipoteca (ma non del debito). Significativo nella pratica è che le ipoteche si estinguono dopo 20 anni. Per evitare questa prescrizione l’ipoteca deve essere rinnovata prima della scadenza.
La surroga dell'ipoteca da parte del creditore ipotecario insoddisfatto
Il creditore ipotecario insoddisfatto può surrogarsi nell'ipoteca iscritta a favore del creditore ipotecario soddisfatto al fine di esercitare l‘azione ipotecaria su questi altri beni, con preferenza rispetto ai creditori posteriori alla propria iscrizione. Questa disposizione si applica anche ai creditori perdenti per causa di privilegi immobiliari e si applica quando un creditore ipotecario, il quale ha iscritto un‘ipoteca sopra uno o più immobili, rimane insoddisfatto perché sul prezzo derivante dalla loro vendita in sede di esecuzione forzata si è in tutto o in parte soddisfatto un creditore ipotecario di rango anteriore (la cui ipoteca si estendeva ad altri beni dello stesso debitore),
Esempio:
La banca A ha un‘ipoteca sugli immobili X e Y, di proprietà del signor Mair. Anche la banca B ha iscritto un‘ipoteca sull’immobile X del signor Mair ma di grado posteriore. La banca A si soddisfa parzialmente o totalmente nell’esecuzione forzata a carico dell‘immobile X. Ciò comporterebbe l‘impossibilità per la banca B di soddisfarsi, ma in forza del'articolo 1203 del codice civile (surrogazione) la banca B può sostituirsi nell'ipoteca della banca A (che è stata già soddisfatta) a carico dell‘immobile Y.
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