Importo della ipoteca a garanzia del mutuo
La ipoteca è la garanzia che la banca acquisisce allo scopo di agevolare il recupero forzato del proprio credito quando il debitore acquirente dell'immobile non paga le rate. Essa si dice di primo grado quando non è preceduta da altre ipoteche.
Determinare il valore dell'ipoteca
Per determinare il valore dell’ipoteca, alla somma mutuata (capitale) debbono essere aggiunti gli interessi concordati, quelli previsti per eventuali ritardi nei pagamenti, le pure eventuali spese giudiziali, ecc.
Per questa ragione l’ipoteca viene iscritta per un importo anche notevolmente superiore a quello del mutuo.
Ne consegue la nullità dell'ipoteca trascritta a favore della banca erogatrice se il suo importo eccede la soglia fissata da Bankitalia
È questa la conclusione cui è giunto il Tribunale di Venezia con un decreto del 26 luglio 2012.
Ricordiamo che il mutuo fondiario è relativo alla concessione di finanziamenti finalizzati all'acquisto di immobili e garantiti da ipoteca sul bene acquistato. Il mutuo ipotecario, invece, può essere erogato per motivi diversi dall'acquisto di un immobile (mutuo di liquidità). Anche per il mutuo ipotecario è prevista l'iscrizione di ipoteca sull'immobile concesso a garanzia di eventuali mancati pagamenti dei ratei di rimborso.
Com'è noto, il testo unico bancario vieta la concessione di mutui fondiari per un importo superiore alla soglia fissata dalla Banca d'Italia, che è pari all'80% del valore commerciale dell'immobile ipotecato. In particolare, la stima di un immobile, redatta per individuare il limite di finanziamento di un mutuo fondiario, deve attenersi alle norme di cui all'articolo 38, comma 2, del TUB ed alla delibera CICR del 22 aprile 1995 ed esprimere un prudente apprezzamento sulla futura negoziabilità dell'immobile, tenendo anche conto di tutte le circostanze che potrebbero modificarne il valore nel momento in cui debitore divenisse inadempiente e subisse l'esecuzione.
Il tribunale di Venezia ha, in pratica, ritenuto che, se il finanziamento supera l'80% del valore commerciale dell'immobile da acquistare, l'intero contratto di mutuo risulta nullo e, di conseguenza, è nulla (cioè inesistente) anche l'ipoteca iscritta sul bene. Secondo i giudici veneziani le norme che disciplinano la concessione del credito fondiario hanno natura imperativa, perché poste a presidio non solo degli interessi del sistema bancario, ma anche del regolare andamento dell'economia e, quindi, di interessi di natura pubblica. Infatti, l'erogazione da parte degli istituti di credito, di finanziamenti molto superiori al valore dei beni concessi in garanzia, ed il conseguente mancato recupero del credito, potrebbero arrecare danno non solo agli istituti eroganti, ma a tutto il sistema bancario ed all'economia in generale.