Indice del post acquistare casa in sicurezza – guida al compromesso

Notai e consumatori stringono un'altra alleanza a garanzia dei cittadini. Questa volta l'obiettivo e' consentire a ciascuno di acquistare una casa in sicurezza dribblando eventuali trappole grazie a una informazione chiara e minuziosa e alla possibilità di fare affidamento su consulenze ad hoc. Come? Lo strumento messo a punto e' una Guida vera e propria attraverso la cui lettura il cittadino viene condotto per mano a prendere consapevolezza di tutti passaggi che portano a completare un contratto di acquisto evitando di trovarsi in mezzo al percorso o nella sua fase finale in difficoltà' che potrebbero essere evitate se informati [ ... leggi tutto » ]

Il preliminare di vendita, o "compromesso", è il contratto con il quale il venditore e l'acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini. Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata:  ad esempio per l'acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa. Con la firma del preliminare il venditore e l'acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà (o altro diritto reale) di un immobile. È [ ... leggi tutto » ]

L'obbligo giuridico che nasce dalla firma del preliminare ha effetto solo tra le parti. Questo significa che nonostante la firma del preliminare il venditore: potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone ovvero costituire su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto); potrebbe iscrivere ipoteche sull'immobile. Se questo accade, non si può chiedere al giudice di invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell'ipoteca, ma si può solo chiedere il risarcimento dei danni. Il venditore, inoltre, a prescindere da una sua "scorretta" attività negoziale, potrebbe "subire" azioni sull'immobile da [ ... leggi tutto » ]

Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o "subìti" dal promittente venditore non pregiudicano i diritti del promissario acquirente. La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell'atto definitivo al momento della trascrizione del preliminare. In altre parole, nei rapporti con i terzi, è come se l'atto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui è stato trascritto il preliminare. In questo modo vengono neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare. La trascrizione del preliminare [ ... leggi tutto » ]

Sarà tanto più opportuno trascrivere il preliminare quanto maggiore è il rischio di incorrere in una delle spiacevoli conseguenze sopra illustrate ossia: quanto maggiore è il lasso di tempo che dovrà trascorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo; quanto maggiore è l'importo da versare a titolo di caparra o di acconto; quanto maggiore è il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (come nel caso [ ... leggi tutto » ]

La trascrizione consiste nell'inserimento del contratto preliminare, nei termini previsti dalla legge, nei Registri Immobiliari. La trascrizione dovrà essere eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato il contratto preliminare entro 30 giorni dalla stipula del contratto medesimo. Ovviamente è meglio trascrivere al più presto, poiché l'effetto prenotativo sopra illustrato si produce dal momento in cui è stata [ ... leggi tutto » ]

La trascrizione del preliminare comporta alcuni costi in più rispetto al preliminare non trascritto. Fermo restando che l'imposta di registro (in percentuale variabile sul valore dei beni) va sempre pagata a prescindere dalla trascrizione, dovranno essere pagati in più: l'imposta fissa di trascrizione (attualmente 168.00 euro); i diritti fissi di trascrizione (attualmente 35.00 euro); l'onorario del notaio (ragguagliato al valore della cessione. Peraltro, se il notaio sarà lo stesso a stipulare sia il contratto preliminare sia il definitivo, si potrà ottenere un significativo risparmio di spesa con riguardo a quest'ultimo atto, poiché il notaio avrà eseguito gran parte degli [ ... leggi tutto » ]

Oggi il preliminare trascritto è sempre più diffuso. Un tempo i preliminari di vendita scritti dalle parti, che riportavano il prezzo reale della vendita, rimanevano chiusi in un cassetto;  davanti al notaio le parti dichiaravano contro la legge un prezzo diverso, più basso, per pagare meno tasse poiché la vendita, fino a qualche tempo fa, era tassata sul prezzo. Dal 1° gennaio 2006, su richiesta delle parti e per le vendite di abitazioni a privati, soggette a imposta di registro, la tassazione viene fatta sul valore fiscale della casa, ricavato dalla rendita catastale. È il principio del prezzo-valore. Pertanto [ ... leggi tutto » ]

Se, dopo aver firmato il preliminare, una delle parti si rifiuta senza motivo di procedere alla compravendita, l'altra può pretenderla dal giudice instaurando una causa. Si tratta dell'esecuzione in forma specifica prevista dall'articolo 2932 del codice civile. La sentenza del Tribunale rende quel preliminare "definitivo": la proprietà passa all'acquirente e il prezzo deve essere pagato. Le clausole che regolano la vendita decisa dal giudice sono quelle del preliminare, oltre alle garanzie di legge. Di conseguenza, più dettagliato sarà il preliminare e maggiore sarà la tutela delle parti perché otterranno una sentenza che riuscirà a realizzare i loro interessi nel [ ... leggi tutto » ]

Il preliminare dovrà senz'altro indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l'indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.). La casa dovrà essere inoltre indicata con i dati del Catasto. È fondamentale che il preliminare contenga tali elementi, pena la sua nullità (3). Si consiglia inoltre di procedere all'identificazione degli immobili in vendita mediante le planimetrie catastali che dovranno essere allegate al contratto preliminare.La verifica della proprietà e dell'inesistenza di vincoli La prima e più importante verifica da fare - allo scopo di non incorrere nel rischio che un terzo possa impugnare, [ ... leggi tutto » ]

Con questa verifica si controlla l'eventuale presenza di ipoteche o servitù, ossia diritti che in genere possono essere esercitati sulla casa (ad esempio il diritto di passaggio nel giardino) o eventuali trascrizioni pregiudizievoli (che possono cioè pregiudicare i diritti dell'acquirente). La regolarità edilizia È importante anche verificare la regolarità edilizia della casa:  se è stata costruita con regolare permesso di costruire, se esistono domande di condono in corso, se è agibile, e altro ancora. I rapporti condominiali Se si vende o si acquista un appartamento in condominio, è bene inoltre già al preliminare di vendita leggere il regolamento di [ ... leggi tutto » ]

Qualora una delle parti si rifiutasse di stipulare il contratto definitivo, senza giustificato motivo, l'ordinamento riconosce alla parte "non inadempiente" specifici strumenti di "reazione" per la tutela dei propri diritti: innanzitutto la parte "non inadempiente" può rivolgersi al giudice e ottenere una sentenza sostitutiva del rogito definitivo (6). È questa l'esecuzione in forma specifica; in alternativa all'esecuzione in forma specifica la parte "non inadempiente" potrà richiedere, sempre al giudice, la risoluzione del contratto nonché il risarcimento del danno subìto; se nel contratto preliminare è prevista una caparra confirmatoria, la parte "non inadempiente" potrà anche richiedere il recesso dal contratto [ ... leggi tutto » ]

Di solito chi propone di comprare una casa versa al promittente venditore, per dimostrare la serietà della propria proposta, una somma di denaro quale caparra confirmatoria. Si è già detto della funzione che può svolgere la caparra in caso di inadempimento di una delle parti (qualora non si ricorra alla esecuzione in forma specifica o alla risoluzione del contratto). Quando si perfeziona la vendita, invece, la caparra viene scalata dal prezzo finale. Oltre al pagamento della caparra può essere previsto il pagamento, prima del rogito definitivo, di rate di prezzo. Il preliminare deve pertanto indicare le relative scadenze, nonché [ ... leggi tutto » ]

Al momento del preliminare è necessario stabilire quando deve essere firmata la vendita. Si tratta del termine di adempimento, una data prima della quale nessuna delle parti può chiedere di fare la vendita se l'altra non è d'accordo. Dopo tale data sia l'acquirente sia il venditore possono invitare l'altra parte a firmare il contratto, davanti al notaio, con un preavviso di almeno quindici giorni. Se questa ulteriore data non è rispettata, la parte "non inadempiente" potrà agire giudizialmente per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo, o per ottenere la risoluzione del preliminare e il [ ... leggi tutto » ]

La registrazione consiste nella presentazione del preliminare all'Agenzia delle Entrate per il pagamento delle relative imposte. È obbligatoria e deve essere fatta entro 20 giorni dal perfezionamento del preliminare cioè dalla sua firma o comunque da quando l'acquirente ha notizia che il venditore ha accettato la proposta. Se il preliminare è firmato con atto notarile, la registrazione viene fatta dal notaio entro trenta giorni. Le principali imposte da pagare sono l'imposta di registro in misura fissa (oggi pari a 168 euro) e l'imposta proporzionale pari allo 0,50% della caparra. In presenza di acconti prezzo, se la vendita è soggetta [ ... leggi tutto » ]

Il preliminare deve contenere tutte le clausole di una vendita. Pertanto già al preliminare le parti sono chiamate alla massima  collaborazione per agevolare la verifica di tutte le condizioni necessarie per la firma del contratto. Il giorno della vendita, prima della firma, è opportuno inoltre che l'acquirente visiti effettivamente la casa da acquistare, verifichi se è pronta per la consegna e se è stata lasciata secondo gli accordi presi con il venditore. Per agevolare le parti si indica di seguito, senza pretesa di completezza, [ ... leggi tutto » ]

Il venditore dovrà fornire documentazione afferente il proprio atto notarile di acquisto, i provvedimenti edilizi di cui è stato oggetto l'immobile, il certificato di agibilità, la planimetria catastale e il certificato anagrafico di stato civile. copia del suo atto notarile di acquisto con nota di trascrizione (o la dichiarazione di successione e i relativi documenti) e regolamento di condominio; planimetria catastale (cioè quella depositata in Catasto) evidenziando se la casa è di fatto uguale alla planimetria; tutti i provvedimenti edilizi/urbanistici (Denunce di Inizio Attività, permessi di costruire, condoni etc.) che riguardano la casa, con tutti i documenti presentati al [ ... leggi tutto » ]

In caso di fallimento tutto dipende dalle decisioni che vorrà adottare il curatore fallimentare: se il curatore deciderà di dare esecuzione al contratto, l'acquirente otterrà la proprietà del bene e dovrà pagare quanto dovuto a saldo prezzo; se, invece, il curatore deciderà di non dare esecuzione al contratto, l'acquirente avrà soltanto il diritto di ottenere il rimborso delle somme anticipate (sempre che tra i beni rimasti al fallito vi siano le risorse sufficienti). Solo nel caso di immobile da costruire l'acquirente - al quale, a suo tempo, il costruttore ha consegnato la prescritta fideiussione - può, "anticipando" la decisione [ ... leggi tutto » ]

Caparra E' necessario operare una distinzione fra caparra confirmatoria e caparra penitenziale, dal momento che, nel contratto preliminare di vendita di un immobile, esse svolgono funzioni molto diverse. Caparra confirmatoria] La caparra confirmatoria è la somma di denaro che al momento della conclusione del contratto preliminare la parte promissaria acquirente versa alla parte promittente venditrice, a conferma della serietà dell'impegno assunto. Caparra penitenziale La caparra penitenziale è la somma versata dalla parte alla quale è riconosciuto il diritto di recedere dal contratto preliminare e funge da corrispettivo per il caso di esercizio del diritto di recesso. Catasto Il Catasto [ ... leggi tutto » ]

1 Articolo 2645 bis del codice civile 2 Articolo 2775 bis del codice civile 3 Ai sensi degli articoli 1346 e 1418 del codice civile 4 decreto legislativo numero 122/2005 5 Articolo 2657 del codice civile 6 Il giudice, peraltro, non può emettere la sentenza se la parte richiedente non ha, a sua volta, eseguito la propria prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che detta prestazione non sia ancora esigibile 7 Articolo 2932 del codice civile; in relazione a quanto previsto in tale norma si consiglia di non accettare clausole che escludano il [ ... leggi tutto » ]

La guida è stata realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato con la collaborazione di Adiconsum, Adoc, Altroconsumo, Assoutenti, Cittadinanzattiva, Confconsumatori,  Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione Nazionale Consumatori Per porre una domanda sul contratto di mutuo in generale, sulle tipologie di mutuo, sulle normative vigenti in tema di mutuo ipotecario, clicca [ ... leggi tutto » ]

25 aprile 2009 · Piero Ciottoli

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Approfondimenti e integrazioni dal blog

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Stai leggendo Indice del post Acquistare casa in sicurezza – Guida al compromesso Autore Piero Ciottoli Articolo pubblicato il giorno 25 aprile 2009 Ultima modifica effettuata il giorno 21 settembre 2017 Classificato nella categoria preliminare di compravendita della casa e perfezionamento dell'acquisto Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti.

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