L’estinzione anticipata del mutuo
Attenzione » il contenuto dell'articolo è poco significativo oppure è stato oggetto di revisioni normative e/o aggiornamenti giurisprudenziali successivi alla pubblicazione e, pertanto, le informazioni in esso contenute potrebbero risultare non corrette o non attuali.
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Se avete la possibilità di chiudere il mutuo in anticipo rispetto alla scadenza (anche solo parzialmente) la buona notizia è che per i contratti stipulati dopo il 2 febbraio 2007 la legge ha eliminato la penale che si pagava alla banca e ha stabilito penali massime non superabili per quelli stipulati prima di tale data. Comunque è un vostro diritto estinguere in ogni momento il vostro mutuo, parzialmente o totalmente.
Con un'estinzione parziale si versa il capitale che serve a ridurre quello residuo del finanziamento e la rata del mutuo sarà ricalcolata diventando ovviamente più bassa.
Nel caso di estinzione totale, invece, si versa alla banca tutto il capitale residuo.
Mutui stipulati dopo il 2/2/2007
Il decreto legge numero 7 del 31/1/2007 (meglio noto come Bersani bis) ha eliminato le penali per l'estinzione dei contratti di mutuo per l'acquisto della prima casa (abitazione principale) stipulati dal 2 febbraio 2007 in avanti. La legge di conversione (n. 40 del 2/2/2007) ha esteso l'estinzione della penale agli altri contratti di mutuo anche se erogati da enti diversi dalle banche.
Mutui stipulati prima del 2/2/2007
Il 2 maggio del 2007, l'Abi (associazione che rappresenta le banche italiane) e le associazioni di consumatori si sono accordate per fissare penali massime per i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007.
È il mutuatario che deve attivarsi per chiedere la rinegoziazione del mutuo e la banca non può rifiutarsi di rinegoziare la penale entro i limiti massimi stabiliti dall'accordo e che dipendono dalla tipologia di tasso del mutuo e dalla data di stipula. Nella tabella qui sotto trovate i tetti massimi delle penali per i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007. È prevista una clausola di salvaguardia: se la penale del contratto di mutuo è pari o uguale al massimo definito dall'accordo, la penale è ridotta dello 0,20%. Per esempio, se la penale di contratto è lo 0,50%, diventa lo 0,30% e poi zero già dal terz'ultimo anno.
Per i mutui a tasso fisso stipulati fino al 31 dicembre 2000 valgono le penali massime indicate per i mutui a tasso variabile nella tabella qui sotto e anche la clausola di salvaguardia è la stessa di quella prevista per i mutui a tasso variabile.
Mentre se il mutuo a tasso fisso è stato stipulato dal primo gennaio 2001 in poi si applicano le penali massime indicate nella tabella qui sotto. Ad esempio, se un mutuo dura 10 anni ed è estinto al quarto anno la penale massima è dell'1,90%, se estinto al sesto anno è dell'1,50%.
La clausola di salvaguardia per i mutui a tasso fisso stipulati dall'1/1/2001 prevede che le penali di contratto pari o inferiori a quelle massime indicate nella tabella a pag. 15 saranno così ridotte:
- a) 0,25% se la penale di contratto è pari o superiore a 1,25%;
- b) 0,15% se la penale di contratto è inferiore a 1,25%.
Per esempio un contratto a tasso fisso stipulato il 3 marzo 2003 della durata di 10 anni ha una penale dell'1% e viene estinto dopo sei anni dalla stipula. L'accordo prevede un massimo dell'1,50%; a questo punto si applicherà per l'estinzione una penale massima dello 0,85% (1% meno 0,15%).
Per i mutui a tasso misto (prevedono una rinegoziazione del tasso a determinate scadenze) le penali massime applicabili in caso di estinzione anticipata sono:
- se il mutuo è stato stipulato prima del 31 dicembre 2000 sono le stesse previste per i mutui a tasso variabile (vedi tabella a pag. 15). Lo stesso vale per quelli a tasso misto stipulati dal primo gennaio 2001 in avanti se la revisione dei tassi è fatta con una cadenza biennale o inferiore al biennio (per esempio ogni anno o ogni sei mesi). La clausola di salvaguardia è uguale a quella dei mutui a tasso variabile (quindi riduzione della penale di contratto dello 0,20%);
- le stesse previste per i mutui a tasso variabile se è programmata una revisione del tasso con cadenza superiore ai due anni, il mutuo è stato stipulato a partire dal primo gennaio 2001 e il tasso in vigore al momento del l'estinzione è quello variabile. Se, invece, al momento dell'estinzione il tasso in vigore è fisso, si applicano le penali massime previste per i mutui a tasso fisso (vedi tabella a pag. 16). Per la clausola di salvaguardia valgono le regole previste per i mutui a tasso fisso stipulati dal primo gennaio 2001 in avanti (meno 0,25% o meno 0,15% a seconda dell'ammontare della penale in contratto).
Come chiedere l'estinzione anticipata alla banca
L'accordo firmato il 2 maggio 2007 è diventato operativo il primo giugno 2007. Il cliente deve chiedere esplicitamente la rinegoziazione della penale alla banca usando il modulo apposito. Attenzione, l'accordo tra l'Abi e le associazioni dei consumatori ha solo individuato dei massimi per le penali di estinzione, ma nulla esclude che nella contrattazione singola con la banca non si possa ottenere la completa abolizione della penale.
Mutui frazionati
Le stesse disposizioni sulle penali massime si applicano anche ai mutui frazionati, vale a dire quelli stipulati da un'impresa costruttrice e poi frazionati tra gli acquirenti in quota parte rispetto all'appartamento acquistato. La legge in materia si applica a tutti i contratti di mutuo, non solo a quelli per l'acquisto della abitazione principale, ma anche ai mutui stipulati per l'acquisto di case e per la loro ristrutturazione (per questi ultimi le novità sono partite dal 3 aprile 2007 in avanti).
Cancellazione dell'ipoteca: il notaio non serve più
Non è più necessario passare dal notaio per cancellare l'ipoteca iscritta su un immobile una volta estinto il mutuo. Una novità introdotta dalla legge 40/2007 (articolo 13 comma 8 e seguenti), che prevede che sia la banca a rilasciare al debitore una quietanza da cui risulta la data di estinzione e a trasmettere al conservatore la comunicazione di estinzione entro 30 giorni.
Il conservatore procede, entro il giorno successivo alla comunicazione, alla cancellazione d'ufficio dell'ipoteca: per fare tutto ciò non è necessaria l'autentica notarile. Per i mutui estinti prima dell'entrata in vigore del Provvedimento (prima del 3 aprile 2007), la banca deve comunicare alla Conservatoria l'estinzione del mutuo entro 30 giorni dalla richiesta del cliente da farsi con lettera raccomandata a/r.. Per i mutui già estinti, al fine di poter usufruire della cancellazione automatica dell'ipoteca, bisogna fare un'esplicita richiesta alla banca. Per gli altri la cancellazione è automatica secondo i termini di cui abbiamo parlato prima.
La Finanziaria 2008 ha esteso questa norma anche ai mutui frazionati (cioè quelli stipulati dal costruttore con la banca e poi assegnati quota parte agli acquirenti di immobili in costruzione).
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