Visite organizzate dall’agenzia immobiliare all’unità abitativa in vendita (o in locazione) quando essa risulta legittimamente occupata

La Corte di Cassazione, con la sentenza 19543/2015 ha chiarito che il conduttore ha l’obbligo di consentire di visionare l’appartamento, in quanto il comportamento contrario potrebbe determinare il fallimento delle trattative di locazione o di vendita.

Tanto premesso, chiarito, inoltre, che a proposito delle visite periodiche dell’agenzia immobiliare incaricata di individuare il nuovo inquilino attraverso la visita degli ambienti locabili o in vendita ed in particolare in relazione alla loro durata, il codice civile nulla dice, e che, nel merito, le decisioni dei giudici sono poche, datate e piuttosto vaghe, riteniamo che la soluzione da adottare sia inquadrabile, esclusivamente, nel buon senso civico delle parti coinvolte. Suggeriamo, allora al conduttore di scrivere all’agenzia immobiliare e per conoscenza al locatore (rigorosamente con raccomandata AR) chiedendo rispetto e buon senso, ed in particolare di:

1) pianificare la visita comunicando al conduttore giorno ed orario proposti con almeno 24 ore di preavviso – fissandola con i clienti solo dopo aver ricevuto il necessario benestare del conduttore;

2) in una giornata dovrà essere programmata una ed una sola visita, (anche dedicata a più clienti candidatisi ad ispezionare l’immobile);

3) la visita non deve protrarsi, salvo casi eccezionali oltre i 30/40 minuti;

4) durante la visita programmata, sarà onere dell’agenzia immobiliare esercitare la necessaria sorveglianza sui clienti introdotti nell’appartamento ancora occupato: l’agenzia immobiliare sarà ritenuta civilmente responsabile per qualsiasi danno procurato o sottrazione di oggetti perpetrata dai propri clienti nel corso della visita.

Si tratta di una richiesta sicuramente soddisfacibile, in quanto qualsiasi agenzia Immobiliare che si rispetti ha senz’altro la capacità organizzativa per ridurre al minimo le occasioni per impattare sulla qualità della vita del conduttore e dei propri familiari: in ogni caso, a futura memoria, documentare, ogni volta che sarà possibile, anche con registrazioni sonore e/o visive, le visite domiciliari concesse all’Agenzia.

Insomma, il conduttore deve assicurare la propria disponibilità affinché i potenziali nuovi acquirenti o inquilini possano ispezionare i locali che possono essere acquisiti in proprietà o in locazione: d’altra parte, l’agenzia immobiliare incaricata non può assolutamente comportarsi come se l’appartamento non fosse legittimamente occupato dall’inquilino uscente e scaricare la propria disorganizzazione imprenditoriale a danno della qualità della vita del conduttore e dei propri familiari.

Concludendo, l’inquilino è tenuto sicuramente a collaborare con l’agenzia Immobiliare (e di riflesso con il locatore), ma l’agenzia Immobiliare incaricata non può comprimere, oltre il dovuto – per proprie carenze organizzative nel raggiungimento dell’obiettivo per il quale ha ricevuto mandato dal locatore – le esigenza di vita familiare del conduttore fra le mura domestiche di un’unità abitativa per la quale versa ancora il canone di locazione.

31 Agosto 2023 · Carla Benvenuto