Locale commerciale non più in vendita dopo l’accettazione dell’acquisto da parte del conduttore – Diritto di prelazione e indennità da perdita di avviamento commerciale
Le norme sulla prelazione e sulla indennità da perdita dell’avviamento commerciale hanno presupposti e finalità del tutto analoghi
Ho un locale commerciale attualmente locato: sessanta giorni fa, ho inviato e notificato all’inquilino la volontà di vendere la proprietà e quindi concedergli il Diritto di Prelazione. A distanza di questi 60 giorni mi ha notificato la conferma all’acquisto, ma io ci ho ripensato e non vorrei più venderlo, anzi vorrei riprendermelo per uso commerciale personale, liquidandogli le 18 mensilità previste per legge. Le mie domande sono: posso recedere dal diritto di prelazione? Per sfrattarli con la liquidazione delle 18 mensilità, devo obbligatoriamente attendere la scadenza contrattuale? E dalla scadenza contrattuale al rilascio non consenziente quanto tempo potrebbe intercorrere?
Le norme sulla prelazione e sulla indennità da perdita dell’avviamento hanno presupposti e finalità del tutto analoghi, essendo medesimo il loro fondamento giuridico: tutelare l’attività di impresa.
Va innanzitutto premesso che l’articolo 35 della legge 392/78 prevede che il diritto di prelazione non si applichi ai rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all’esercizio di attività professionali
Ciò detto, la giurisprudenza attuale è sostanzialmente divisa tra coloro che attribuiscono all’offerta di prelazione il carattere di una offerta contrattuale, in quanto tale revocabile da parte del locatore (tranne nel caso in cui la si voglia qualificare, come fa certa parte della giurisprudenza, come offerta irrevocabile), e coloro che le attribuiscono la natura di un atto formale di interpello, ovvero una comunicazione vincolante. In tale ultimo caso, l’adesione del conduttore non assumerebbe la forma di una accettazione, ma determinerebbe l’obbligo per ambedue le parti di concludere il negozio di alienazione.
Per evitare contenziosi giudiziali per risarcimento danni, è consigliabile perfezionare il trasferimento di proprietà del locale commerciale. Qualora il locatore, invece, ritenesse opportuno rischiare, comunque, di non perfezionare il trasferimento di proprietà, in caso di disdetta del contratto alla scadenza, il locatore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto. Naturalmente, il conduttore non ha diritto all’indennità da perdita di avviamento commerciale qualora la cessazione del rapporto di locazione risultasse dovuta a risoluzione per inadempimento oppure per disdetta o recesso formulati del conduttore stesso.
Il conduttore, inoltre, ha diritto ad un importo pari ad ulteriori 18 mensilità, qualora l’immobile venisse, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica o tabelle affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.
In caso di contenzioso giudiziale non è possibile effettuare una stima attendibile dei tempi necessari al rilascio coattivo del locale affittato: possiamo solo dire che l’esecuzione del provvedimento giudiziale di rilascio dell’immobile sarà condizionata dall’avvenuta corresponsione delle prime 18 mensilità, mentre le eventuali ulteriori 18 mensilità dovranno essere corrisposte all’apertura del nuovo esercizio commerciale.
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22 Maggio 2022 · Marzia Ciunfrini