La disdetta del contratto locazione da parte del locatore è regolata dall’articolo 3 della Legge 431/98: nei contratti civili ad uso abitazione, alla prima scadenza, ovvero trascorsi i primi quattro anni per i contratti a canone libero 4 + 4, il locatore deve comunicare disdetta al conduttore, inviandogli almeno sei mesi prima della scadenza una raccomandata con avviso di ricevimento contenente l’indicazione del motivo, tra quelli elencati all’articolo 3, comma 1 della Legge 431/1998, ovvero:
a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare
l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.
Dunque, se non c’è stata comunicazione di recesso inviata con raccomandata A/R almeno sei mesi prima della scadenza del primo quadriennio, e se nella comunicazione di disdette non è indicato tassativamente uno dei motivi appena sopra indicati, il contratto di locazione si rinnova automaticamente ed alle medesime condizioni per i successivi 4 anni.
Nel caso in cui, invece, si sia arrivati alla seconda scadenza del contratto di locazione, le cose cambiano: decorsi otto anni dall’inizio della locazione per i contratti 4 + 4 qualora una delle parti voglia rinnovare il contratto ma a nuove condizioni, deve inoltrare all’altra parte la proposta di rinnovo almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto. Chi riceve la proposta di rinnovo, può decidere di accettarla, rifiutarla (a quel punto il contratto cesserà alla scadenza naturale), oppure di fare una controproposta. In qualunque caso la risposta va comunicata alla controparte mediante lettera raccomandata entro 60 giorni dal ricevimento della proposta di rinnovo. In mancanza di risposta il contratto si intende risolto.
In tale ultima ipotesi, qualora il locatore abbia deciso di locare l’immobile ad un importo del canone di locazione ben maggiore rispetto a quello attuale e abbia ritenuto di non locare l’immobile all’attuale conduttore poiché ritiene il canone richiesto non sostenibile rispetto al reddito percepito dal conduttore stesso (attualmente in NASpI), l’unica soluzione potrebbe essere quella di offrire al locatore una fideiussione (a prima richiesta) che copra per un certo numero di mesi l’importo richiesto per il canone di locazione, intestando il contratto alla lavoratrice dipendente a tempo indeterminato. Tale fideiussione può essere offerta, a costi sostenibili, da finanziarie e compagnie di assicurazione che operano nel settore, anche considerando che il soggetto che chiede la prestazione di fideiussione a prima richiesta a favore del locatore è titolare di un contratto di lavoratrice dipendente a tempo indeterminato, e risulta, quindi, facilmente escutibile presso il datore di lavoro in caso di inadempimento nel versamento dei canoni di locazione.
6 Ottobre 2023 · Marzia Ciunfrini
