Restrizione di ipoteca trascritta a garanzia del mutuo concesso per acquisto di un appartamento con pertinenza successivamente alienata
Mutuo e debiti – restrizione ipotecaria
grazie per la risposta, simonetta folliero, ma anche a tutto lo staff che ha risposto ai precedenti quesiti: siete stati molto utili
Grazie a lei per il gentile feedback, anche, e soprattutto, da parte di Simonetta.
L’operazione indicatami nel precedente topic MEB = (VCB * MEI)/VCI, proprio quest’ultimo termine VCI, rappresenta il valore dell’appartamento e del box assieme oppure solo il valore dell’appartamento dato che il box è stato alienato?
VCI rappresenta il valore complessivo dell’immobile (comprensivo di appartamento e box).
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10 Aprile 2019 · Ornella De Bellis
Un quesito in relazione a quanto già discusso in precedenza: la scrittura privata tra il sottoscritto e l’acquirente del box, concorde sulla permanenza dell’ipoteca sullo stesso dopo la vendita, ai fini di evitare la restrizione ipotecaria piuttosto esosa paventata dalla banca nei miei confronti, andrebbe registrata all’agenzia delle entrate, oppure non diviene necessario, considerando che l’atto di vendita, ovviamente è stato a suo tempo registrato. Infatti come si diceva in una precedente risposta, la restrizione non è obbligatoria, le condizioni di mutuo per la banca sono rimaste inalterate. Si precisa che la scrittura privata è autenticata innanzi a un notaio.
Si tratta di problematiche che dovrebbero interessare l’acquirente, più che il venditore: diciamo che se fossi stata io l’acquirente non avrei rogitato il box prima della restrizione ipotecaria finalizzata a liberare da vincoli ipotecari il bene. O, al massimo, avrei proposto di acquisire il box al prezzo richiesto dal venditore, detratti i costi pretesi dalla banca per la restrizione ipotecaria.
I vantaggi della registrazione di una scrittura privata, come quella di cui si discute, presso l’Agenzia delle Entrate, si riducono, sostanzialmente, nell’attribuzione all’atto di una data certa (che, nella fattispecie sarebbe ridondate, se, come è stato precisato, la scrittura è stata oggetto di autentica notarile), e nella conservazione dell’atto in archivi pubblici (a fronte di un eventuale smarrimento da parte dell’acquirente, soprattutto).
La scrittura privata sottoscritta fra le parti, nel contesto di cui ci si occupa, non ha alcuna valenza pratica di tutela per l’incauto acquirente, dal momento che non è opponibile al creditore procedente qualora, a seguito di inadempimento del mutuatario venditore, la banca decidesse di espropriare appartamento e box.
Una volta privato del box, al massimo, con quella scrittura privata, l’acquirente potrebbe citare il mutuatario per il risarcimento danni, ma non si capisce con quale utilità trovandosi presumibilmente quest’ultimo in condizioni economiche pessime e non suscettibili di escussione forzata (ha già perso l’appartamento) e gravato, oltretutto, da un debito residuo (con privilegio per la banca grazie alla garanzia ipotecaria) qualora il ricavato della vendita all’asta non riuscisse a soddisfare il creditore procedente.
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11 Aprile 2019 · Ludmilla Karadzic
In merito al calcolo di restrizione ipotecaria, suggerito in quale post precedente, con i dati in mio possesso otterrei questo risultato: (13.800,00 *112.870,00)/98.600,00 = 15.797,00. Cioè , il valore commerciale del box venduto per il valore del mutuo diviso il valore attuale dell’immobile a seguito di perizia. Ma da questo calcolo, è possibile che il valore per effettuare la restrizione del box, che devo dare alla banca è più alto dello stesso valore commerciale del box , ma allora per quale motivo fare una restrizione? Purtroppo si evince come dopo 9 anni di mutuo pagati,il valore dell immobile è sceso, perché L’erogazione all’epoca, 112.870,00 corrispondeva all’80% del valore immobiliare di quel periodo.
Per quale motivo fare la restrizione? Evidentemente non ci siamo spiegati bene: lei voleva vendere il box gravato da ipoteca complessiva su appartamento e box. In un mondo normale lei non avrebbe venduto il box, perchè non avrebbe trovato qualcuno disposto a comprare un bene gravato da ipoteca, che può essere espropriato per inadempimento altrui. Per il resto, può capitare che il valore commerciale dell’immobile ipotecato scenda nel tempo e diventi addirittura minore del capitale anticipato. E allora?
Questo topic è chiuso a qualsiasi ulteriore intervento.
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11 Aprile 2019 · Ludmilla Karadzic