Il conduttore del negozio di mia proprietà e di altri miei cugini, ha sottoscritto con noi una scrittura privata con cui si stabiliva che non avrebbe pagato i canoni di locazione poichè vi era una fessura che insisteva sulle pareti del locale ed in cui i vigili avevavo attestato la pericolosità. Avevamo perciò dato il consenso a non pagare i canoni finchè non venivano ultimati i lavori su questa fessura. Invece il conduttore, subito dopo la firma della stessa, ha ceduto il ramo d’azienda e subaffittato il nostro locale ad altra società la quale ha riaperto subito l’attività. Ora, siccome il contratto è ancora in essere e lui non sta pagando l’affitto da ben 6 mesi, mi chiedo se solo io posso far annullare la scrittura privata e chiedere lo sfratto per morosità. Il problema è che gli altri proprietari vogliono aspettare e sono contrari allo sfratto.
L’articolo 1105 del codice civile, al terzo comma, stabilisce che, se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria.
Il subaffitto è vietato dall’articolo 1624 del codice civile: tuttavia, se è stato ceduto il ramo d’azienda, è stato ceduto anche il contratto di affitto, operazione del tutto legittima.
Il canone di affitto dovrebbe essere richiesto al soggetto cessionario e non a quello cedente. Pertanto, prima di adire le vie legali nei confronti del cedente, conviene notificare diffida e messa in mora alla società che conduce attualmente il negozio.
L’imprenditore cessionario avrebbe dovuto semplicemente continuare a versare i canoni di affitto nelle stesse modalità seguite dal soggetto cedente: forse non ha provveduto in base alla scrittura privata sottoscritta dal cedente che, automaticamente, vale per il cessionario.
Peraltro, se la cosiddetta “fessura” persiste, se il fabbricato è stato dichiarato inagibile dalla polizia municipale e se non c’è stato alcun successivo intervento di riparazione, di consolidamento strutturale o di ristrutturazione del fabbricato, il cessionario ha tutti i motivi per continuare a non versare l’affitto.
Quello che si può fare è segnalare alle Autorità competenti l’occupazione del negozio nonostante lo stato di inagibilità del negozio, con conseguente rischio e pericolo per gli astanti.
25 Marzo 2023 · Simone di Saintjust
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