Agevolazioni fiscali prima casa – Vorrei acquistare due immobili e fruire delle agevolazioni fiscali solo in occasione del secondo acquisto

Ricordiamo, innanzitutto, che le agevolazioni prima casa non sono ammesse per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Il fabbricato che si acquista, inoltre, deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire entro 18 mesi) la propria residenza oppure dove l’acquirente esplica la propria attività lavorativa.

L’acquirente non deve essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non deve essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Dunque, per aver diritto a fruire dei benefici fiscali prima casa, nell’atto di acquisto, l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale (con il coniuge o i coeredi) su tutto il territorio nazionale di diritti (reali) di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquisito, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

E’ chiaro, pertanto, che acquistando la casa dei genitori, il figlio non può chiedere di poter fruire delle agevolazioni fiscali prima casa, se vuole approfittare delle agevolazioni fiscali in un secondo momento.

Ed è anche evidente che per fruire delle agevolazioni fiscali in occasione del successivo acquisto, il secondo appartamento dovrà essere ubicato in un Comune diverso da quello dove è situata la casa dei genitori.

Tuttavia, va ricordato che al ricorrere di tutte le altre condizioni previste dalla legge, l’agevolazione prima casa spetta anche nel caso in cui l’acquirente sia titolare della sola nuda proprietà su un’abitazione situata nello stesso comune in cui si trova l’immobile che si intende acquistare con i benefici. Il nudo proprietario, infatti, non ha il possesso dell’immobile, che fa capo all’usufruttuario. L’agevolazione spetta purché la nuda proprietà non sia stata acquistata usufruendo delle agevolazioni prima casa.

Pertanto, per lo scopo fissato dal lettore che ci scrive, si aprono due scenari, fermo restando che in entrambi, in occasione dell’acquisto della casa da lasciare in comodato ai genitori, non vanno richieste le agevolazioni fiscali:

– primo scenario: il secondo immobile va acquistato in un Comune diverso da quello in cui è ubicato l’immobile abitato dai genitori, ma di proprietà del figlio;

– secondo scenario: si acquista la sola nuda proprietà dell’immobile dei genitori, lasciando l’usufrutto ai genitori stessi: in questo modo il secondo immobile potrà essere acquistato dal figlio nello stesso Comune in cui è ubicato l’immobile per il quale i genitori hanno il diritto di usufrutto (ed il figlio possiede la sola nuda proprietà).

Non è possibile, invece, fruire delle agevolazioni prima casa per entrambi gli appartamenti da acquistare.

13 Ottobre 2021 · Giorgio Valli