Donazione 33% casa

Situazione: casa rurale costruita dai bisnonni nel fine 800, immobile in comunione tra due famiglie con scale comuni, senza riscaldamento, si usa bombola gas, sita in piccolo paese senza negozi. Insomma valore infimo. La parte della mia famiglia e’ al 33% tra me, sorella e mamma. Io e mia sorella causa debiti contratti con stato per iva ed inps abbiamo nostro 33% ipotecato. La parte di mamma e’ sana. Vorrei sapere per piacere; come posso salvare il 33% di mamma prima che passi in eredita’ a noi? Puo fare donazione a mia figlia? Però ha 12 anni. Oppure alla mia compagna? Non tanto per il valore visto che la quota non arriva a 15000 euro ma per questioni affettive. E poi visto lo scarso valore, la comunione, ed avendo il 33% salvo non credo Equitalia arrivi a portarla via….credo…. Avete soluzioni?