DOMANDA
Immobile costituito da 4 condomini, di cui due hanno maggioranza dei millesimi e convocazione di assemblea in cui si deve deliberare se fare o mento bonus facciate: in assemblea, essendo presenti 4 condomini, due hanno espresso il consenso, che hanno maggioranza dei millesimi, i rimanenti due si sono opposti.
So, da profano, che per deliberare occorre la maggioranza dei millesimi ma anche il voto delle ” teste ” . le teste sono pari. In conclusione la delibera deve essere annullata. è vero? grazie.
RISPOSTA
Va premesso che la costituzione del condominio si configura, automaticamente, appena ci sono due o più proprietari di unità immobiliari distinte nello stesso edificio, con parti comuni (ad esempio scaleo tetto). Se si superano gli otto condomini è obbligatoria la nomina di un amministratore, e se si superano i dieci è obbligatorio un regolamento condominiale.
Tornando al merito della questione, alla domanda posta risponde l’articolo 1136 del Codice Civile: l’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.
La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni in materia di tutela delle destinazioni d’uso, innovazioni, videosorveglianza nonché approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e impiego del residuo attivo della gestione (articolo 1135 codice civile, comma primo, numero tre), devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Dunque, n prima convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.
Lei, tuttavia non specifica se si trattava di prima o seconda convocazione: in ogni caso, nella fattispecie, sono intervenuti tutti i condomini con la totalità dei millesimi, e quindi l’assemblea è stata regolarmente costituita. Tuttavia la deliberazione dovrebbe risultare nulla dal momento che per l’approvazione è sempre necessaria la maggioranza dei presenti.
Le deliberazioni sono valide se approvate dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti:
– per l’ordinaria amministrazione, almeno la metà del valore dell’edificio in prima convocazione e in seconda convocazione, almeno un terzo del valore dell’edificio.
– per la straordinaria amministrazione/Nomina Amministratore, la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà (500 millesimi) del valore dell’edificio.
– per le innovazioni (articolo 1120 del codice civile), la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio.