DOMANDA
Nel 2007 ho acquistato la prima casa, non avendoci trasferito la residenza entro i termini ho perso le agevolazioni prima casa.
E’ arrivata la Cartella esattoriale, ho provveduto al pagamento e si va avanti.
Ora sono in procinto di acquistare una seconda casa, posso usufruire delle agevolazioni prima casa dato che non ne ho MAI susufruito prima pur non vendendo il primo appartamento acquistato?
RISPOSTA
Com’e’ noto, l’acquirente di un immobile deve corrispondere un’imposta di registro nella misura pari al 9% del valore della compravendita. Se l’acquirente ha i requisiti per fruire delle agevolazioni fiscali prima casa, l’imposta di registro da versare all’erario scende al 2%.
Per aver diritto a fruire dei benefici fiscali prima casa, nell’atto di acquisto, l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale (con il coniuge o i coeredi) su tutto il territorio nazionale di diritti (reali) di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquisito, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
Per poter fruire dei benefici fiscali prima casa, limitatamente al territorio del comune ove si intende acquistare l’immobile e in cui ci si obbliga a trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dal rogito notarile (nota bene – l’obbligo riguarda il trasferimento della residenza nel comune, anche in un’abitazione diversa da quella acquistata), l’acquirente deve altresi’ dichiarare di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti reali di proprieta’, usufrutto, uso e abitazione su altro immobile.
Dunque, l’agevolazione prima casa compete anche all’acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprieta’ su altra abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato (e nel quale uno dei due coniugi si obbliga a trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto): il nudo proprietario, infatti, non ha il possesso dell’immobile, che fa capo all’usufruttuario. Tuttavia, il beneficio spetta solo se la nuda proprieta’ sia stata acquistata senza fruire delle agevolazioni prima casa, fatta salva l’ipotesi in cui il nudo proprietario acquisti l’immobile dall’usufruttuario, al fine di riunire usufrutto e nuda proprieta’.
E’ possibile anche godere dell’agevolazione prima casa se si e’ titolari in comunione con persone diverse dal coniuge di diritti reali su beni immobili situati nel medesimo Comune in cui si intende procedere al nuovo acquisto (nel quale ci si obbliga a trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto) a condizione che tali diritti non siano stati acquisiti fruendo dell’agevolazione prima casa.
Per farla breve, nel territorio comunale in cui si intende acquistare l’immobile fruendo dei benefici fiscali prima casa e nel quale ci si obbliga a trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto, l’acquirente puo’ anche possedere un immobile in quota, in comunione legale con soggetti diversi dal coniuge o, semplicemente, in nuda proprieta’ per i quali non e’ stata fruita l’agevolazione prima casa. La ratio sottesa alla norma e’ che un immobile detenuto per quota, in comunione legale con soggetti diversi dal coniuge, o come nudo proprietario non puo’ essere facilmente adibito ad abitazione principale da chi ne detiene il diritto.
Analogo principio e’ stato piu’ volte ribadito dai giudici della Corte Suprema (sentenze numero 11564/2006, 17938/2003, 10953/2003) nel momento in cui hanno stabilito che la disponibilita’ di un alloggio nel territorio comunale in cui si intende acquistare un nuovo immobile ed in cui ci si obbliga a trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto, non preclude la possibilita’ di fruire dei benefici fiscali prima casa, se l’appartamento, per sopravvenute esigenze (ad esempio la nascita di figli) non e’ piu’ idoneo ad ospitare la famiglia. Dunque, per poter comunque fruire del beneficio, e’ sufficiente dimostrare che il primo alloggio, per mancanza di spazio o per altri motivi strutturali, non e’ funzionale alle sopraggiunte esigenze familiari e che, il nuovo appartamento e’ quello effettivamente idoneo ad ospitare la famiglia.
Al di fuori di queste ipotesi, per fruire delle agevolazioni prima casa è necessario vendere la vecchia casa ubicata sul territorio in cui si intende stabilire la propria residenza, anche non acquistata con le agevolazioni prima casa, entro dodici mesi dal rogito notarile con cui si è acquisito il nuovo immobile.
15 Febbraio 2020 - Giorgio Valli
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