contratti di locazione - affitti in nero e sanzioni per il locatore - sfratti e diritto alla casa - morosità incolpevole
Contratto di locazione – il cedente è sempre responsabile per la morosità del cessionario
Il conduttore può cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore: tuttavia, se il locatore non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia alle obbligazioni assunte. La giurisprudenza ha affermato in più occasioni che in materia di locazioni, in caso di cessione del contratto di locazione senza il consenso del locatore, tra il cedente e il cessionario divenuto successivo conduttore dell'immobile esiste un vincolo di responsabilità sussidiaria che consente al locatore di rivolgersi al cedente, con l'esperimento delle relative azioni giudiziali per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti il suddetto contratto, solo dopo che si sia consumato l'inadempimento di detto nuovo conduttore. L'eventuale rinnovo alla scadenza del contratto fra locatore e cessionario non comporta la nascita di un nuovo contratto, bensì la prosecuzione del precedente, che rimane identico nel suo contenuto. La permanenza del vincolo obbligatorio in capo al cedente è [ ... leggi tutto » ]
L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale spetta al conduttore anche se dopo la disdetta ha trasferito altrove la propria attività
L'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale spetta al conduttore per il solo fatto che il locatore abbia assunto l'iniziativa di non proseguire la locazione e che l'intervenuta disdetta inviata dal locatore è idonea a far sorgere, ove ne ricorrano gli altri presupposti, il diritto del conduttore all'indennità di avviamento. Risulta del tutto irrilevante la circostanza che il conduttore, successivamente alla disdetta o al recesso, abbia cessato di svolgere la sua attività, ancorché prima della cessazione del rapporto, o che, a seguito della comunicazione del locatore di non voler proseguire la locazione, egli abbia trasferito altrove la propria attività. Così i giudici della Corte di cassazione hanno argomentato la sentenza 18812/15. [ ... leggi tutto » ]
Nullità relativa e simulazione del contratto di locazione ad uso abitativo
Nullità relativa del contratto di locazione ad uso abitativo La norma di riferimento per i contratti di locazione è l'articolo 13 della legge 431/1998 che sancisce essere nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Nei casi di nullità per pattuizione finalizzata a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato. E' poi intervenuta, a partire dal gennaio 2005, la legge 311/2004 (legge finanziaria 2005) secondo cui i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti (e per i [ ... leggi tutto » ]
Nullità del contratto di locazione in forma verbale – il conduttore che vuole eccepirlo deve dimostrare l’abuso del locatore altrimenti rischia lo sfratto
Storia della normativa che regola i contratti di locazione - dall'equo canone ai patti in deroga In passato, la scelta del legislatore di applicazione dell'equo canone (meccanismo di determinazione legale del canone di locazione calcolato sulla base di una serie di parametri oggettivi, ha prodotto risultati estremamente negativi, causando gravi distorsioni del mercato delle abitazioni. I proprietari, salvo far ricorso alla sistematica prassi dei c.d. affitti in nero, preferirono togliere dal mercato i propri appartamenti, ritenendo oltremodo antieconomico concederli in locazione ad un canone spesso irrisorio, assai lontano dal vero valore di mercato e con alti rischi di perdita della relativa disponibilità per lungo tempo. Il fenomeno del ritiro del mercato delle locazioni di un considerevole numero di immobili rese così necessario nuovi interventi del legislatore: il primo intervento, del 1992, consentì, nei contratti di locazione ad uso abitativo, la libera pattuizione del corrispettivo (patti in deroga) bilanciata da un [ ... leggi tutto » ]
Incendio dell’immobile locato e presunzione di colpa a carico del conduttore
Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile; in pratica si configura una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell'incendio non sia a lui imputabile. In difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a carico del conduttore. Non è sufficiente che il conduttore non sia stato ritenuto responsabile in sede penale, perché ciò non comporta di per sé l'identificazione della causa, ma occorre che questa sia nota e possa dirsi non addebitabile al conduttore. In pratica, affinché il conduttore possa essere liberato per i danni riportati a seguito di un incendio dalla cosa in custodia, occorre che il presunto responsabile provi che il danno sia derivato [ ... leggi tutto » ]