contratti di locazione - affitti in nero e sanzioni per il locatore - sfratti e diritto alla casa - morosità incolpevole
Locazione di un bene immobile sottoposto a pignoramento
Come noto, in base al Codice civile (articolo 2912), il pignoramento di un bene di proprietà del debitore comprende anche gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata. Ne consegue che il proprietario-locatore di bene pignorato non è legittimato ad esercitare le azioni derivanti dal contratto di locazione concluso senza l'autorizzazione dei giudice dell'esecuzione, ivi compresa quella di pagamento dei canone. Per effetto dello spossessamento conseguente al pignoramento di un bene immobile, concesso dal proprietario in locazione, e dell'effetto estensivo previsto dal Codice civile, il debitore sottoposto ad esecuzione perde il diritto di gestire e amministrare (se non in quanto custode) il bene pignorato e quello di far propri i relativi frutti civili. La locazione di un bene sottoposto a pignoramento (conclusa senza l'autorizzazione dei giudice dell'esecuzione) non comporta l'invalidità del contratto, ma solo la sua inopponibilità ai creditori ed all'assegnatario. Dopo il pignoramento, il locatore, proprietario e [ ... leggi tutto » ]
Cedolare secca » tutto quello che c’è da sapere sul regime fiscale facoltativo applicato ai contratti di locazione
Cedolare secca » Tutto quello che c'è da sapere sul regime fiscale facoltativo applicato ai contratti di locazione Nell'articolo che segue, scopriamo tutto quello che c'è da sapere sul regime fiscale facoltativo della cedolare secca applicato ai contratti di locazione. La cedolare secca è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un'imposta sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell'immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l'imposta di registro e l'imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l'imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell'opzione, l'aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall'Istat dell'indice nazionale dei prezzi al consumo [ ... leggi tutto » ]
Nullità della pattuizione occulta finalizzata a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato
Com'è noto, è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione ad uso abitativo superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. E' fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale. La nullità sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato da una eventuale registrazione tardiva. In pratica, va confermata la validità dell'unico contratto registrato, in ragione dell'invalidità della convenzione del canone maggiore e la condanna del locatore alla restituzione, a titolo di indebito, dei maggiori canoni percepiti, rispetto all'importo dovuto dal conduttore in esecuzione dell'unico contratto registrato. Sono [ ... leggi tutto » ]
Al locatore l’onere di registrare il contratto di affitto entro 30 giorni dalla stipula
È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale. Nei casi di nullità del contratto per pattuizione contraria alla legge, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, il conduttore può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato. E' quanto previsto dalla legge di stabilità all'articolo 1, comma 59. [ ... leggi tutto » ]
Il diritto di riscatto nella vendita di immobile urbano locato ad uso commerciale – differenza fra vendita in blocco e vendita cumulativa
In tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, in caso di vendita, con un unico atto o con più atti collegati, ad uno stesso soggetto di una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, presupposto fondamentale perché sorga il diritto di prelazione e il correlato diritto di riscatto è la perfetta identità tra il bene venduto e quello condotto in locazione. Poiché tale identità viene meno quando detta vendita riguarda una pluralità di immobili, in una tale eventualità occorre distinguere a seconda che si sia in presenza di una vendita in blocco (che esclude il sorgere in capo al conduttore dei detti diritti) o, invece, di una vendita cumulativa (che è irrilevante al fine dell'esercizio del diritto di prelazione, limitatamente al bene oggetto del contratto di locazione). In particolare, perché ricorra la vendita in blocco non è indispensabile che la [ ... leggi tutto » ]