Condominio » La responsabilità solidale dopo la riforma

1. Riforma del condominio » La responsabilità solidale
2. Riforma del condominio: Analizziamo la normativa
3. Responsabilità solidale dopo la riforma del condominio
4. Condominio e solidarietà passiva
5. Condominio e solidarietà condomini: in definitiva

Riforma del condominio » La responsabilità solidale

Dopo l'entrata in vigore della recente riforma del condominio, il 18 giugno 2013, la quale interessa la vita di circa 30 milioni di italiani e di alcune migliaia di amministratori condominiali, la domanda è lecita: cosa deve fare l’amministratore per recuperare i crediti del condominio? Che responsabilità hanno condomini virtuosi e morosi? Chiariamo tutto nel proseguio dell'articolo.

Introduzione: il condominio e la nuova riforma

La nuova riforma del condominio ha cambiato completamente tutte le regole per il caso di condomini morosi, che non abbiano pagato le quote condominiali. Analizzeremo ora la normativa e la responsabilità solidale dei condomini.

Riforma del condominio: Analizziamo la normativa

La recente riforma del condominio, con la Legge 11 dicembre 2012, numero 220, ha modificato l'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.

Il suddetto articolo, prevede che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

Inoltre, al primo comma è chiarito che l'amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

Il nuovo testo è entrato in vigore dal 18 giugno 2013.

Responsabilità solidale dopo la riforma del condominio

Va correttamente inteso il senso della riforma legislativa, e va chiarito in che senso e con quali modalità il creditore del condominio possa agire contro i condomini morosi.

La giurisprudenza formatasi definitivamente prima della entrata in vigore della riforma aveva sancito il criterio della parziarietà delle obbligazioni condominiali nei confronti dei terzi creditori, superando il precedente orientamento della solidarietà passiva.

Che significa parziarietà?

Quando non vige il regime delle obbligazioni solidali, ha tenore quello delle obbligazioni parziarie che riguardo l'oggetto della prestazione stabilisce che ciascun debitore è tenuto all'adempimento di una sola parte della prestazione, e che ciascun creditore può pretendere una sola parte della prestazione in oggetto.

Nell'ipotesi di una pluralità di debitori, in cui uno di questi sia insolvente, il creditore non ha diritto a richiedere la parte mancante della prestazione agli altri debitori.

In particolare, la Cassazione Civile a Sezioni Unite con la sentenza 9148/08, aveva precisato che, conseguita nel processo la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno.

Secondo questa massima, quindi, il creditore può procedere nei confronti del singolo condomino, ma solo per la quota dovuta dal medesimo e non per l'intero importo.

Ma con questa riforma cambia qualcosa?

Al riguardo va inizialmente sottolineato che la legge è di recentissima introduzione, quindi manca ancora giurisprudenza in merito.

In realtà, la sentenza sopra citata non sembra affatto intaccata dalla nuova normativa.

L'unica vera novità è che in caso di esito negativo dell'escussione nei confronti dei condomini morosi il creditore potrà rivolgere le proprie pretese anche nei confronti dei condomini virtuosi.

Ma una volta appurato che questi sono tenuti a pagare resta fermo che secondo il principio della parziarietà enunciato dalle Sezioni Unite.

Infatti, essi saranno tenuti a contribuire solo in ragione della quota risultante dai millesimi di proprietà, e non per l'intero importo.



Condominio e solidarietà passiva

D'Altra parte, se così non fosse, il legislatore avrebbe dovuto esplicitamente prevedere la solidarietà passiva, cosa che invece non fa.

Anzi, a ben vedere la previsione normativa è estremamente limitata, avendo ad oggetto una sola situazione ben specifica.

Ed infatti si determina che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l'escussione degli altri condomini, e che l'amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti, che lo interpellino, i dati dei condomini morosi.

E' quindi chiaro che si fa riferimento al solo caso in cui il condominio abbia deliberato in merito alle spese e in cui non vi sia stato alcun imprevisto che abbia portato ad un aumento dei costi o comunque a maggiori pretese del creditore.

Ma cosa succede se invece tali aumenti e tali maggiori pretese vi siano?

Riguardo a queste situazioni, tutt'altro che infrequenti, il riferimento all'improcedibilità nei confronti dei condomini che hanno già pagato le quote condominiali è privo di senso.

Questo, perchè le pretese del creditore sono superiori a quanto deliberato in sede condominiale, e quindi anche il condomino "virtuoso" si trova in una situazione debitoria, che non è ancora stata formalizzata dalla riforma del condominio.

Emerge quindi con tutta chiarezza che il nuovo articolo 63 Disp. Att. C.C. non ha inteso introdurre il principio generale della solidarietà passiva dei condomini, ma ha semplicemente disciplinato una particolare caso. Ovvero, sancendo che in caso di escussione negativa nei confronti di singoli condomini morosi sia possibile agire anche nei confronti di quelli virtuosi, ma lasciando intatti i generali criteri di parziarietà nella esigibilità del credito vantato, enunciati dalla Corte di Cassazione.

Condominio e solidarietà condomini: in definitiva

Nel caso in cui un creditore del condominio intenda agire per il recupero delle somme da questi vantate nei confronti del condominio medesimo, da oggi dovrà prima rivalersi nei confronti dei condomini morosi e poi nei confronti degli altri condomini in regola con le quote condominiali.

Questo principio si chiama beneficio della preventiva escussione.

In entrambi i casi, però, il creditore può agire solo pro quota, ossia nei limiti dei millesimi di ognuno.

Pertanto, egli non potrà chiedere tutto il pagamento ad un solo condomino.

Solo se le azioni esecutive nei confronti dei condomini morosi si rileveranno infruttuose, i “virtuosi” dovranno rispondere delle obbligazioni condominiali.

Per rendere tutto ciò effettivo, l’amministratore di condominio è tenuto a fornire al creditore, con la massima trasparenza, ogni informazione utile perché questi possa agire.

Dovrà quindi informarlo su chi sono i condomini morosi e sui rispettivi millesimi di proprietà.

L’obbligo per l’amministratore di agire entro tempi prefissati servirà a ridurre i casi in cui il creditore debba attivarsi per il recupero del credito, sobbarcandosi oneri e compiti propri dell'organizzazione condominiale.

In definitiva, l'applicazione della nuova norma può portare ai seguenti casi:

  1. Qualora il condominio abbia regolarmente deliberato il pagamento delle somme pretese dal creditore e vi siano condomini morosi, questi saranno primariamente escussi dal creditore, ma ognuno entro i limiti della quota spettante e deliberata.
  2. Qualora l'escussione abbia esito negativo, il Creditore potrà agire contro i condomini virtuosi, ma anche in questo caso entro il limite delle quote dovute in ragione dei millesimi di proprietà, per cui la somma da recuperare, che non è stato possibile escutere dai condomini morosi, andrà ripartita tra i condomini virtuosi in misura proporzionale ai millesimi di proprietà di ciascuno.
  3. Qualora il condominio non abbia regolarmente deliberato il pagamento delle somme pretese dal creditore e questi ottenga valido titolo esecutivo, sarà possibile agire per l'escussione contro tutti i condomini in ragione delle rispettive quote calcolate in base ai millesimi di proprietà (cioè esattamente nello stesso modo sancito dalle Sezioni Unite in epoca ante riforma).

22 novembre 2013 · Tullio Solinas

Offri il tuo contributo alla visibilità di indebitati.it

Ti chiediamo di contribuire ad accrescere la visibilità di indebitati.it cliccando su una delle icone posizionate qui sotto: per condividere, con un account Facebook, Google+ o Twitter, il contenuto di questa pagina oppure per iscriverti alla newsletter o al feed della comunità. Qualora lo preferissi, puoi seguirci sui social cliccando qui. Un grazie, per la tua attenzione, dallo staff.

condividi su FB condividi su G+ condividi su Twitter iscriviti alla newsletter del blog iscriviti al feed RSS degli articoli del blog forum

Raccolte di altri articoli simili - clicca sul link dell'argomento di interesse

, , ,

il condominio, sentenze e ordinanze della Corte di cassazione a sezioni unite, sentenze e ordinanze della Corte di cassazione in tema di condominio

Approfondimenti e integrazioni

Assistenza gratuita briciole di pane e commenti

Richiedi assistenza gratuita o ulteriori informazioni su condominio » la responsabilità solidale dopo la riforma. Clicca qui.

Stai leggendo Condominio » La responsabilità solidale dopo la riforma Autore Tullio Solinas Articolo pubblicato il giorno 22 novembre 2013 Ultima modifica effettuata il giorno 18 maggio 2017 Classificato nella categoria il condominio Inserito nella sezione giurisprudenza del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

Per porre una domanda sul tema trattato nell'articolo e visualizzare il form per l'inserimento, devi prima autenticarti cliccando qui. Potrai anche utilizzare le icone posizionate in basso nel pannello di registrazione, che ti consentiranno l'accesso diretto con un account Facebook, Google+ o Twitter.

Altre info

staff e collaboratori
privacy e cookie
note legali
contatti


Cerca