Risoluzione anticipata del contratto di locazione - Posso fare opposizione al decreto ingiuntivo?

Domanda di Andrea1971
17 luglio 2014 at 14:27

La questione nasce dalla necessità di risoluzione anticipata ai sensi dell'articolo 1456 del codice civile di un contratto di affitto da me stipulato come conduttore. Nel contratto è specificato l'obbligo di preavviso almeno 6 mesi prima (punto 2: Durata. [...] Il conduttore qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone comunicazione al locatore, con preavviso di sei mesi, in tal caso al locatore saranno dovuti i canoni e gli accessori maturati al momento del rilascio oltre alla spesa per estinzione anticipata.

Nello stesso contratto al punto 6 vengono delineate le linee guida su cui mi sono basato per chiedere la risoluzione anticipata del contratto a sensi dell'articolo 1456 C.C. [punto 6: Il mancato pagamento di una mensilità di affitto sarà motivo di risoluzione del presente contratto ai sensi dell'art. 1456 C.C. a danno e a spesa del conduttore. Le parti ritengono espressamente non applicabile né l'art. 5 , né l'art 55 della legge 392/78].

Avendo io necessità urgente ed impellente di lasciare l'appartamento e recedere dal contratto con soli 3 mesi di preavviso e non avendo trovato accordo verbale con il proprietario, il quale si è dimostrato irremovibile sulla possibilità di recedere prima dei 6 mesi di preavviso, mi sono appellato all'articolo 1456 C.C scrivendo allo stesso lettera raccomandata di cui espongo brevemente qui il senso:
"con la presente le comunico la mia intenzione di recedere dal contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in data ... dell'unità immobiliare sita in ... composta da ...

Non potendo comunicarle tale disdetta entro i termini stabiliti, essendo sopraggiunti gravi motivi economici e trovandomi nell'impossibilità di far fronte al canone di locazione pattuito già dal mese corrente (anticipo Gennaio 2014) mi appello al paragrafo 6° del suddetto contratto e ne chiedo la risoluzione immediata ai sensi dell'art. 1456 C.C. Non essendo da contratto prevista la destinazione della cauzione in conto pigione, rinuncio alla restituzione del deposito cauzionale quantificato al paragrafo 8° del suddetto contratto in totali Euro =1.110,00= più Euro =75,00= (anticipo spese condominiali), e chiedo pertanto che detto deposito venga trattenuto dal locatore a titolo di “danni e spese” come previsto al paragrafo 6°, orientativamente quantificati in...]

Per chiarezza riporto il testo del suddetto dell'art. 1456 C.C. citato in causa: "I contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva"

In sostanza, ai primi di GENNAIO 2014 comunico al proprietario la mia intenzione di lasciare l'appartamento entro 3 mesi. Non pago più l'affitto per i tre mesi successivi (GENNAIO 2014 compreso) e di fatto trasloco al 10 MARZO 2014 e riconsegno le chiavi a mezzo posta raccomandata.

A fine Gennaio 2014 mi risponde l'avvocato per conto del proprietario, non accogliendo di fatto la risoluzione anticipata del contratto ed intimando il pagamento della mensilità di GENNAIO 2014. riporto qui il testo della lettera:

"Riguardo al sua disdetta occorre fare alcune precisazioni. Ai sensi dell'art.2 del contratto di affitto "il conduttore qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone comunicazione al locatore, con preavviso di sei mesi." Non può quindi trovare accoglimento la sua richiesta di risolvere la locazione in forza dell'art 6 del contratto il quale prevede che "il mancato pagamento di una mensilità di affitto sarà motivo di risoluzione del presente contratto ai sensi dell'art. 1456 C.C. a danno e a spesa del conduttore" Il sopraindicato articolo del C.C. fa riferimento alla clausola risolutiva espressa con la quale le parti contraenti stabiliscono la risoluzione del contratto nel caso in cui uno specifico obbligo contrattuale non sia adempiuto secondo le modalità stabilite. Tale clausola rappresenta uno strumento di tutela a favore della parte che ha interesse all'adempimento dell'obbligo, dal momento che lo stesso C.C. stabilisce che la risoluzione non si verifica automaticamente al momento dell'inadempimento, bensì solo se la parte interessata, che potrebbe decidere di tenere in vita il contratto, dichiari di volersi avvalere della clausola. Tale dichiarazione risulta quindi essere un diritto del locatore, in quanto parte interessata all'adempimento dell'obbligo contrattuale, e non del conduttore. Tutto ciò esposto, la locazione avrà termine nel mese di Lugio 2014, ovvero decorsi 6 mesi di preavviso previsti ex contractu".

Mi viene notificato al 7 Luglio 2014 un decreto ingiuntivo (ricorso per ingiunzione di pagamento) con clausola di provvisoria esecutorietà, depositato al 26 Giugno 2014, ove si intima il pagamento degli affitti di GENNAIO, FEBBRAIO, MARZO, APRILE, MAGGIO e GIUGNO 2014 più le spese processuali. Nell'atto sono allegate le due raccomandate di intimazione al pagamento, la prima per il mese di GENNAIO 2014, ed una seconda recapitata ad APRILE 2014 per i mesi di GENNAIO-FEBBRAIO-MARZO 2014.

Cosa posso fare? Posso insistere con una opposizione a questo decreto ingiuntivo, magari esponendo al giudice la intenzione in buona fede di risolvere il contratto e la relativa controversia? Sono comunque disposto a riconoscere il debito dovuto per le 3 mensilità... ma come recupero il deposito cauzionale?

In ultima analisi vorrei sapere se l'interpretazione di questo articolo 1456 C.C apre a possibilità di opposizione oppure no.

Risposta di Carla Benvenuto
17 luglio 2014 at 15:05

L'articolo 1456 del codice civile, da lei invocato, recita I contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva

Lo scioglimento del vincolo contrattuale opera automaticamente (senza che occorra una pronuncia giudiziale) essendo, a tal fine, sufficiente che il contraente interessato alla risoluzione dichiari alla parte inadempiente di volersi avvalere della clausola.

E' evidente, tuttavia, che la parte inadempiente non può essere la medesima che invoca la risoluzione del contratto, dichiarando la propria inadempienza alla controparte. In pratica, il soggetto inadempiente e quello che si avvale dell'inadempienza per sciogliere il contratto, non possono coincidere. Ne deriverebbe una ingiusta ed aberrante doppia penalizzazione per il soggetto che l'inadempienza subisce.

Non pagare il canone di locazione pattuito (l'obbligazione) e contestualmente avvalersi del proprio inadempimento per chiedere la risoluzione del contratto significa "forzare la mano" al codice civile. Un po' come se il locatore chiedesse al conduttore il raddoppio del canone pattuito e, una volta ricevuto un diniego, chiedesse la risoluzione del contratto di locazione.

Certo, dirà lei, non si può raddoppiare di punto in bianco il canone di affitto fissato per contratto. Ma, nemmeno lo si può azzerare per semplice decisione unilaterale.

Tornando, invece, al rifiuto oppostole dal locatore sulla risoluzione anticipata del contratto, lei fa riferimento alla clausola standard:[...] Il conduttore qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone comunicazione al locatore, con preavviso di sei mesi, in tal caso al locatore saranno dovuti i canoni e gli accessori maturati al momento del rilascio oltre alla spesa per estinzione anticipata.

Orbene, la legge, purtroppo, non definisce cosa debba intendersi per "grave motivo". Ed allora non resta altro che far riferimento alla giurisprudenza. In termini generali si deve trattare di un motivo legato ad un evento imprevisto, non dipendente in alcun modo dalla volontà dell'inquilino, e sopravvenuto dopo la stipula del contratto. Per usare i termini adoperati dai giudici di Cassazione (sentenze 5328/07, 17416/07) i gravi motivi devono essere "involontari, imprevedibili e sopravvenuti". L'esempio tipico per le locazioni ad uso abitativo è quello del soggetto che improvvisamente ed inaspettatamente deve trasferirsi in altra città per motivi di lavoro non dipendenti da una propria scelta. E, devono essere sufficientemente documentati.

In tutti i casi l'intenzione di recedere deve essere comunicata al locatore esclusivamente tramite raccomandata A/R e con preavviso di 6 mesi. In caso contrario il proprietario avrà diritto a chiedere il rimborso per il danno subito, a meno che si dimostri che il proprietario abbia riutilizzato immediatamente l'immobile traendone un vantaggio (riaffittandolo subito o altro).