Sentenze e ordinanze della corte di cassazione in tema di mutui locazioni, compravendite immobiliari e iscrizioni ipotecarie

Effetti dell'iscrizione ipotecaria in caso di mancato rinnovo prima della scadenza ventennale

Loredana Pavolini - 24 aprile 2017

Come è noto, il codice civile (articolo 2847) dispone che l'ipoteca su un immobile conserva il suo effetto per venti anni dalla data di iscrizione: l'effetto cessa se l'iscrizione non è rinnovata prima che scada detto termine. Tuttavia, il termine ventennale è volto a disciplinare soltanto gli effetti dell'iscrizione ipotecaria, vale a dire gli effetti della pubblicità: il termine ventennale, pertanto, non riguarda né il diritto di credito, né la garanzia ipotecaria intesa come diritto nascente dal titolo ipotecario e nemmeno il diritto a successive re-iscrizioni ipotecarie. In altre parole, è escluso che l'efficacia ventennale dell'iscrizione ipotecaria impedisca il decorso ...

L'obbligo di registrazione dei contratti di locazione si riferisce solo ai contratti definitivi e non a quelli preliminari

Piero Ciottoli - 5 marzo 2017

Per quanto la normativa tributaria (Dpr 131/1986, articolo 10 della tariffa) preveda la registrazione (con imposta fissa) anche per ogni contratto preliminare, la legge 311/20014 (articolo 1, comma 346) deve ritenersi riferita solo ai contratti definitivi quando stabilisce che i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti reali di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone le condizioni, non sono registrati. In tal senso depongono sia la lettera che la ratio della norma. Quanto alla prima, è evidente che i contratti di locazione e quelli che comunque costituiscono diritti reali di godimento ...

Vizi dell'immobile locato - la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni al conduttore

Ludmilla Karadzic - 22 febbraio 2017

Il codice civile (articolo 1578) dispone che se, al momento della consegna, la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, nel qual caso si presume che il conduttore li abbia accettati consapevolmente, magari pattuendo un canone di locazione inferiore. Il locatore è tenuto, altresì, a risarcire al conduttore i danni derivati dai vizi della cosa locata, se non prova che, al momento della consegna, non era al ...

Senza certificato di abitabilità l'immobile non è commerciabile

Piero Ciottoli - 22 febbraio 2017

Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile. La violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l'eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, abbia già presentato una domanda di condono per rimediare all'irregolarità amministrativa ed è irrilevante la concreta utilizzazione dell'immobile ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari. Questo il principio di diritto enunciato dai giudici della Corte di cassazione ...

Immobile con nudo proprietario ed usufruttuario - il conduttore a chi deve pagare il canone di locazione?

Piero Ciottoli - 29 gennaio 2017

Il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, di modo che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione. Pertanto, la legittimazione a stipulare il contratto di locazione per un immobile oggetto di usufrutto è configurabile anche in capo al nudo proprietario del bene, con la conseguenza che, per l'adempimento dei canoni, il conduttore non può contestarne la legittimazione, adducendo l'esistenza della posizione dell'usufruttuario. In generale, allorquando venga stipulato un contratto locativo e ...

Indennità di avviamento commerciale - va corrisposta comunque anche se il conduttore non aderisce alle nuove condizioni economiche con cui il locatore condiziona la prosecuzione del rapporto

Ludmilla Karadzic - 14 novembre 2016

La mancata accettazione del nuovo canone proposto dal locatore non integra ipotesi di recesso da parte del conduttore, dal momento che la genesi della cessazione del rapporto si identifica pur sempre nella condotta del locatore. Deve ritenersi, infatti, che quando il conduttore si limiti a non opporsi ad una iniziativa risolutiva del locatore (ancorché infondata) o non aderisca alle nuove condizioni economiche cui il locatore condiziona la prosecuzione del rapporto, non ricorra un'ipotesi di disdetta o recesso del conduttore che, per essere tale, deve prescindere da qualunque preventiva iniziativa del locatore volta a far cessare il rapporto o a subordinarne ...

Risoluzione del preliminare di compravendita per inadempimento del promissario acquirente - il promittente venditore ha diritto al risarcimento del danno per il mancato pagamento del prezzo e per l'eventuale illegittima occupazione dell'immobile

Piero Ciottoli - 12 novembre 2016

La somma di denaro che, all'atto della conclusione di un contratto preliminare di compravendita, l'acquirente consegna al venditore a titolo di caparra confirmatoria, assolve la funzione, in caso di successiva risoluzione del contratto per inadempimento, di preventiva liquidazione del danno per il mancato pagamento del prezzo, mentre il danno da illegittima occupazione dell'immobile, frattanto consegnato all'acquirente, discendendo da un distinto fatto illecito, costituito dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del venditore, legittima quest’ultimo a richiedere un autonomo risarcimento. Ne consegue che il venditore ha diritto non solo a recedere dal contratto ed ad incamerare la caparra, ...

Pignoramento dei canoni di locazione - il conduttore può comunque recedere dal contratto

Annapaola Ferri - 19 ottobre 2016

L'articolo 2917 del codice civile dispone che, se oggetto del pignoramento è un credito, l'estinzione di esso per cause verificatesi in epoca successiva al pignoramento non ha effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell'esecuzione. La domanda che ci si pone è la seguente: qualora oggetto del pignoramento siano i canoni di locazione dovuti dal conduttore, terzo pignorato, al debitore proprietario dell'immobile, può il conduttore sciogliersi dal vincolo contrattuale, nel rispetto delle clausole in esso contenute? Alla domanda hanno risposto positivamente i giudici della Corte di cassazione con l'ordinanza 20952/16, argomentando che la norma, di cui ...

Canone di locazione - va sempre versato anche nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene locato

Lilla De Angelis - 12 ottobre 2016

Non é rinvenibile. nel nostro ordinamento, un potere di autotutela del credito da parte del conduttore che, a fronte dell'inadempimento del locatore, decida di non corrispondere i canoni dovuti. In altri termini, al conduttore non é consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore é, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del ...

Nullità della pattuizione occulta finalizzata a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato

Carla Benvenuto - 23 aprile 2016

Com'è noto, è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione ad uso abitativo superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. E' fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale. La nullità sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non ...

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