Risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore – Risarcimento danni da protratta occupazione dell’immobile e risarcimento danni patrimoniali
Ai sensi dell’articolo 1591 del codice civile, il conduttore che ritarda la restituzione dell'immobile locato, dopo la risoluzione contrattuale, è tenuto a risarcire il locatore con il canone corrispettivo stabilito nel contratto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.
La norma codicistica appena citata, assicura, in altre parole, al locatore danneggiato dalla ritardata restituzione, una liquidazione automatica del danno, incentrata sulla presunzione secondo cui esso deve essere almeno pari al canone precedentemente pagato.
Si tratta di presunzione assoluta, che non ammette prova contraria, se non in senso più favorevole al locatore: il conduttore in mora non può eccepire che il danno subito dal locatore è inferiore alla misura del canone, ma deve continuare a versare quest’ultimo, quale corrispettivo di una prosecuzione - non voluta dal locatore - della relazione di godimento con l'immobile locato non ancora restituito.
Il canone convenuto rappresenta, quindi, solo il parametro di riferimento per la quantificazione del risarcimento minimo spettante; versando il relativo importo, il conduttore che continua ad occupare l'immobile dopo la cessazione del contratto risarcisce il conduttore con una obbligazioneche si sostituisce a quella contrattuale di pagamento del canone.
In pratica, l’articolo 1591 del codice civile, prevede un obbligo risarcitorio (risarcimento danni da responsabilità contrattuale). Diverso è solo il regime probatorio: per una parte minima (pari al canone) il danno è presunto e non ammette prova contraria; invece, per la parte eventualmente eccedente, il maggior danno va concretamente provato dal locatore, in rapporto alle condizioni dell’immobile, alla sua ubicazione e alle possibilità di nuova sua utilizzazione, nonché all'esistenza di soggetti seriamente disposti ad assicurarsene il godimento dietro corrispettivo, dalle quali emerga il verificarsi di un’effettiva lesione del patrimonio del locatore stesso.
Il danno, cosiddetto minimo, da protratta occupazione dell'immobile, deve essere parametrato con limitato riferimento al periodo intercorrente dalla prima mensilità successiva all'intimazione di sfratto, momento che segna la scadenza anticipata del contratto per effetto della sua risoluzione per inadempimento, alla data di esecuzione del sequestro giudiziario, in quanto, vertendosi in tema di risarcimento del danno, ed essendo il risarcimento correlato al danno effettivamente subito, l’importo dovuto dall'occupante conduttore deve essere correlato al periodo di effettiva, protratta, occupazione.