Decreto ingiuntivo ottenuto per un debito dell’intero condominio ed azione esecutiva contro il singolo condomino
Innanzitutto va premesso che, secondo giurisprudenza consolidata, l'obbligazione condominiale grava pro quota sui singoli condomini, e non in solido per l'intero debito sugli stessi: ovvero la responsabilità del singolo condomino per un debito condominiale è limitato alla sua sola quota in millesimi di proprietà.
Va poi aggiunto che il titolo formatosi contro il condominio è valido, ai fini dell'azione esecutiva, contro i singoli condomini: si ritiene, infatti, inammissibile l'azione di condanna contro il singolo condomino, laddove il creditore già disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio.
Per procedere ad esecuzione forzata nei confronti del singolo condomino in base al titolo esecutivo formatosi contro il condominio occorre preventivamente notificare personalmente il decreto ingiuntivo ed il precetto al singolo condomino.
Pertanto, va certamente escluso che il creditore del condominio, che abbia ottenuto un titolo esecutivo nei confronti di quest'ultimo, e che intenda agire nei confronti dei singoli condomini per recuperare il proprio credito, non solo debba instaurare e coltivare una serie di distinte procedure esecutive contro ciascun singolo condomino per la rispettiva quota di debito (quindi, in talune ipotesi, per importi irrisori), ma sia anche onerato della prova della misura della quota millesimale spettante a ciascuno di tali singoli condomini.
Il condomino cui sia eventualmente richiesto il pagamento di un importo eccedente quello della sua quota potrà proporre opposizione all'esecuzione, ma in tale sede sarà suo onere dimostrare l'esatta misura di detta quota.
Anche laddove il creditore intimi il pagamento dell'intera obbligazione ad uno o più condomini (sostenendo che sono titolari della totalità delle quote condominiali o anche assumendone, erroneamente, la responsabilità solidale per l'intera obbligazione), ovvero intimi comunque il pagamento della quota ad un solo condomino, indicando nel precetto l'importo totale del credito ma senza specificare la misura della quota millesimale dell'intimato. In tale ipotesi il precetto sarà inefficace per la richiesta dell'importo eccedente la quota millesimale dell'intimato, laddove questi dimostri in concreto la misura di detta quota, ma conserverà la sua efficacia nei limiti di essa.
Il singolo condomino cui sia intimato il pagamento del debito condominiale, per intero, o comunque senza specificazione della sua quota di responsabilità, potrà in altri termini proporre l'opposizione all'esecuzione, ai sensi dell'art. 615 del codice di procedura civile, allegando di non essere condomino (in tal caso l'onere della prova della sua qualità di condomino spetterà al creditore opposto, potendo del resto tale prova essere facilmente ottenuta dal creditore anche con una semplice visura presso i registri immobiliari; oppure
eccependo di essere condomino per una quota millesimale inferiore a quella corrispondente alla pretesa del creditore (in tal caso l'onere della prova della misura di detta quota spetterà al condomino sottoposto ad azione esecutiva).
In definitiva, laddove il singolo condomino intimato del pagamento del debito del condominio (per intero, o comunque senza specificazione della minor quota su di lui gravante) proponga opposizione all'esecuzione, dovrà dimostrare, a sostegno dell'opposizione proposta, la misura della sua partecipazione condominiale. In caso contrario subirà l'esecuzione per la quota allegata dal creditore e, laddove detta quota non sia stata specificata, per l'intero debito di cui risulti intimato il pagamento.
Così hanno stabilito i giudici della Corte di cassazione nella sentenza 22856/2017.
Salve.
Se un condomino è in arretrato coi pagamenti, è possibile pagare a piccole rate o l’amministratore è costretto a rivolgersi al legale per avere l’importo per intero?
Grazie
L’amministratore deve procedere con decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso.