Dopo il pignoramento – evitare asta della casa
La proprietà dell'immobile si perde dopo la sentenza di esproprio, che è successiva all'aggiudicazione dell'asta (che non necessariamente sarà al primo incanto). Fino a quel momento la casa è ancora del debitore che può benissimo venderla, fatti salvi gli effetti dei vincoli gravanti.
Si sono inserite nel mercato, partendo da questo assunto, varie agenzie immobiliari e di consulenza specializzate, che fanno esattamente questo: si offrono come compratori dell'immobile, e con il compromesso alla mano vanno a trattare con i creditori, fra cui la banca mutuante, affinchè sia accordato uno stralcio complessivo dei debiti che rientri nel prezzo di compravendita dell'immobile.
Il loro scopo è quello di acquisire l'immobile a buon mercato per rivenderlo successivamente.
Il cliente/debitore ha il vantaggio di uscire dalla procedura completamente esdebitato, rischiando viceversa di uscire dalla vendita all'asta ugualmente senza immobile, ma con un residuo di debiti da dover successivamente saldare (questo è vero specialmente se la vendita non si chiude al primo incanto, o per mutui accesi in tempi recenti).
Solitamente queste agenzie richiedono modesta o addirittura assente spesa di istruttoria, pertanto ricorrere al loro intervento può essere assolutamente consigliabile.
La medesima operazione, chiaramente, può essere tentata dallo stesso debitore in proprio, a patto che riesca a trovare rapidamente un compratore, riesca a chiudere positivamente lo stralcio con tutti i creditori coinvolti, ed abbia buona dimestichezza con la procedura di vendita all'asta ed in generale di vendita dell'immobile.
Analizziamo adesso tempi e procedure di vendita all'asta dell'immobile a partire dall'avvenuto pignoramento
- Dopo che l’immobile è stato pignorato, il tribunale ha 90 giorni di tempo per fissare l’istanza di vendita
- A questo punto sono passati al massimo 3 mesi ed il tribunale chiede 120 giorni (prorogabili per altri 120) affinché il tribunale di competenza riceva tutti i dati catastali dell'immobile
- Mettiamo che siano passati circa 9 mesi dal momento del pignoramento: dopo altri 30 giorni il giudice deve nominare un perito che stimi l’immobile, per decidere la base d’asta, e che giuri di fronte al giudice
- Dopo un anno e due mesi circa dal pignoramento avviene quella che viene chiamata“conversione del pignoramento”, ovvero la possibilità per il debitore di sostituire all'immobile pignorato una somma di denaro a coprire debiti e spese
- Intorno al 18° mese dal pignoramento, nel caso in cui non ci sia stata una conversione, viene pronunciata da giudice l’ordinanza di vendita, con la quale viene messo all'asta l’immobile. Viene stabilita una data e comunicati il prezzo di base dell'asta
- Ci sono però altri tempi burocratici ed il giorno dell'asta vera e propria avverrà indicativamente dopo 2 anni dal pignoramento: nel frattempo verrà nominato un custode giudiziario e verrà liberato l’immobile.
- Nel caso che la prima asta vada deserta, si continueranno a fissare date, ribassando la base d’asta, finché qualcuno non si aggiudicherà l’immobile.
La base d’asta da cui si parte è più bassa del prezzo di mercato perché spesso passa molto tempo dalla valutazione del perito alla data dell'asta ed anche perché si tenta di rendere l’immobile appetibile in modo da ripagare i creditori velocemente.