Pignoramento immobiliare esattoriale » Quando Equitalia può prendersi la vostra casa all’asta
Pignoramento immobiliare esattoriale » Quando Equitalia può prendersi la vostra casa all'asta
Equitalia ed esecuzione forzata immobiliare: quando la casa non viene venduta nemmeno al terzo incanto, lo Stato può chiedere l’assegnazione diretta dell’immobile.
Non tutti ne sono a conoscenza ma, come disposto dall'articolo 85 del DPR 602/1973, all'Agente della Riscossione è concesso prendere con la forza gli immobili degli evasori qualora l’asta andasse più volte deserta.
Come noto, Equitalia ha forti limiti nel pignoramento dell’unica casa di proprietà e residenza del contribuente.
In base alle ultime disposizioni legislative, l’agente della riscossione non può effettuare il pignoramento se l’immobile e' l’unico di proprietà del debitore, se e’ adibito ad uso abitativo e se il debitore vi risiede anagraficamente. Naturalmente, l'immobile di proprietà del debitore non deve essere un'abitazione di lusso (avente, cioè, le caratteristiche individuate dalla legge).
Negli altri casi si può procedere all'espropriazione se l’importo del debito iscritto a ruolo e' superiore a 120 mila euro e non prima di sei mesi dall’iscrizione di ipoteca.
In particolare, il pignoramento immobiliare non può essere effettuato se l’immobile ha tutte le seguenti caratteristiche:
- e' destinato ad uso abitativo e il debitore vi risiede anagraficamente;
- e' l’unico immobile di proprietà del debitore;
- non e' di lusso (cioè con le caratteristiche previste dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale numero 218 del 27 agosto 1969) ovvero non e' una villa (A/8), un castello o un palazzo di eminente pregio artistico o storico (A/9)].
Negli altri casi si può procedere al pignoramento dell’immobile solo se:
- l’importo del debito iscritto a ruolo e' superiore a 120.000 euro;
- sono passati sei mesi dall'iscrizione di ipoteca e il debitore non ha pagato.
A parte le situazioni appena indicate, qualora sia in corso un pignoramento immobiliare, e il creditore sia lo Stato, Equitalia può procedere direttamente alla vendita dell’immobile pignorato.
Ciò è possibile esclusivamente attuando una procedura, detta di pubblico incanto. Con la suddetta operazione, non vi è alcuna necessità che intervenga l’autorizzazione di un giudice.
L’incanto, infatti, è tenuto e verbalizzato dall'ufficiale della riscossione, come una sorta di procedimento interno. Insomma, tutto molto diverso da come accade, invece, nelle normali esecuzioni forzate di immobili dove la procedura si svolge innanzi a un Tribunale e a un giudice dell’esecuzione.
Inoltre, nell'esecuzione esattoriale non viene nominato alcun consulente tecnico del giudice per determinare il valore dell’immobile: infatti, il prezzo base al quale viene battuto l’immobile viene determinato, in caso di fabbricati, in base al valore automatico determinato attraverso i dati catastali: l’obbligo di perizia resta solo in caso di vendita di terreni edificabili.
Vediamo come si svolge, poi, la procedura del pubblico incanto.
La procedura del pubblico incanto con cui Equitalia può assegnare la vostra casa allo Stato
Innanzitutto, l’Agente della riscossione deve effettuare il primo incanto, ovvero l’asta, entro 200 giorni dal pignoramento e gli incanti successivi entro un intervallo minimo di 20 giorni.
Se con il primo incanto non si riesce a vendere l’immobile pignorato per mancanza di offerte valide, si procede al secondo incanto nel giorno fissato dall'avviso di vendita e con un prezzo base inferiore di un terzo rispetto a quello precedente.
Qualora si debba procedere a un terzo incanto, il prezzo base sarà inferiore, ancora, di un terzo rispetto a quello del precedente incanto.
Dopodiché, in caso di mancata vendita anche al terzo incanto, Equitalia, sempre (ed esclusivamente) se procede per entrate tributarie dello Stato, nei 10 giorni successivi, può chiedere al giudice dell’esecuzione l’assegnazione diretta dell’immobile allo Stato per il prezzo base del terzo incanto.
In pratica, con questa richiesta la casa del contribuente passa automaticamente in proprietà dello Stato. Risultato: il debitore dovrà fare le valigie e andare via al più presto. Unica consolazione, se il valore del terzo incanto è superiore rispetto al debito maturato dal contribuente, a quest’ultimo sarà dovuto il pagamento della differenza.
Da notare, però, come noto, che i valori catastali degli immobili non rispecchiano mai il loro effettivo valore di mercato: ciò vuol dire che il prezzo di base dell’asta parte già ridotto rispetto a quello effettivo del bene. Se poi si sommano i successivi ribassi di due terzi, lo Stato ha sicuramente la possibilità di acquisire un immobile a buon mercato.
In questa fase, ormai, l'ufficiale della riscossione non può che prenderne atto e dispone l’assegnazione della casa allo Stato, fissando un termine per il versamento del prezzo, non inferiore a sei mesi.
In caso di mancato versamento del prezzo di assegnazione nel termine, il processo esecutivo si estingue salvo che Equitalia, entro i 30 giorni dopo la scadenza di tale termine, non dichiara di voler procedere a un quarto incanto per un prezzo base inferiore di un terzo rispetto a quello dell’ultimo incanto. Ma se neanche a tale incanto vengono formulate nuove offerte, il processo esecutivo si estingue definitivamente.
In parole povere, a meno che Equitalia chieda l’assegnazione della casa pignorata dopo il terzo incanto, si può procedere al massimo ad un quarto incanto. Se neanche in tale caso si presentano offerenti, il pignoramento si chiude e il debitore viene liberato.
Ricordiamo ancora una volta che la possibilità per Equitalia di chiedere l’assegnazione della casa non è prevista nel caso in cui proceda per somme che non sono entrate tributarie dello Stato.