Come il comproprietario non debitore di un bene indiviso può liberare la propria quota di immobile da un’ipoteca iscritta contro altro comproprietario debitore
L’ipoteca iscritta sulla frazione ideale (o astratta) del partecipante debitore alla comunione (tipicamente quella ereditaria), produce effetto rispetto, esclusivamente, a quei beni o a quella porzione di beni che a lui verranno assegnati nella divisione. I creditori ipotecari di un debitore partecipante alla comunione del bene indiviso, al quale siano stati assegnati beni diversi da quelli ipotecati, possono far valere le loro ragioni anche sulle somme a lui dovute per conguagli o, qualora sia stata attribuita una somma di danaro in luogo di beni in natura, possono far valere le loro ragioni su tale somma, con prelazione determinata dalla data di iscrizione o di trascrizione dei titoli rispettivi, nel limite però del valore dei beni precedentemente ipotecati o ceduti (articolo 2825 del codice civile).
Supponiamo, ad esempio che Pinco Pallino partecipi con una frazione ideale indivisa alla proprietà di un immobile, e che venga iscritta da un terzo un’ipoteca giudiziale sull’immobile in comunione contro il debitore Caio, anche lui partecipante con un’altra frazione ideale, alla proprietà dello stesso immobile.
Pinco Pallino, per liberare la propria quota reale dell’immobile dall’ipoteca deve chiedere al giudice, ex articolo 784 del codice di procedura civile, lo scioglimento della comunione, in modo che l’immobile venga diviso tra ciascun comproprietario in quote reali, secondo il valore della frazione astratta a cui ha diritto, salvo l’eventuale conguaglio in denaro che, come abbiamo visto in premessa, qualora fosse assegnato a Caio, potrebbe essere sottoposto ad azione esecutiva dai creditori ipotecari.
In tal modo, la quota reale assegnata a Pinco Pallino risulterebbe da subito libera dall’ipoteca iscritta contro il debitore Caio.
25 Dicembre 2018 · Annapaola Ferri
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Stai leggendo Come il comproprietario non debitore di un bene indiviso può liberare la propria quota di immobile da un’ipoteca iscritta contro altro comproprietario debitore • Autore Annapaola Ferri • Articolo pubblicato il giorno 25 Dicembre 2018 • Ultima modifica effettuata il giorno 25 Dicembre 2018 • Classificato nelle categorie debiti iscrizione ipoteca, pignoramento espropriazione beni indivisi cointestati • Numero di commenti e domande: 6. Richiedi una consulenza gratuita sugli argomenti trattati nel topic seguendo le istruzioni riportate qui.' .
La procedura è all’inizio, deve ancora essere nominato il perito. Il GE ha rilevato la mancanza di titolo sulla quota ereditaria, quindi chiede l’integrazione. In mancanza, il creditore può solo chiedere la vendita del 50% di titolarità.
Io ponevo la questione (la II^) relativa all’ipoteca iscritta sul bene, trattandosi di mutuo fondiario: “L’ipoteca consentiva alla banca di aggredire il bene per intero anche agendo contro il solo coniuge superstite?”
La morte di uno dei due comunisti ed il conseguente scioglimento della comunione legale, comporta la ripartizione, per quote, non solo del bene immobile ma anche del vincolo ipotecario, non consentendo alla banca, dopo lo scioglimento della comunione, di aggredire il bene per intero, agendo contro il solo coniuge superstite.
No, il mutuo è stato erogato a entrambi i coniugi.
Allora, ci spiace: ma non riusciamo proprio ad interpretare le motivazioni per cui il giudice delle esecuzioni abbia ritenuto necessario che il creditore integrasse l’eventuale trascrizione di atti di accettazione tacita di eredità (o il riconoscimento della qualità di erede a mezzo di sentenza passata in giudicato con relativa trascrizione), entro la data di emissione dell’ordinanza di vendita. A nostro parere sarebbe stato più lineare un pignoramento integrativo e la riunione con la procedura già pendente. Forse perchè l’iter procedura di espropriazione è già in via di definizione?
Ma, stante la decisione del GE, non essendo eccepibile la tacita accettazione dell’eredità, occorrerà attendere i tempi necessari affinché sia portata a termine l’azione interrogatoria ex articolo 481 del codice civile.
Il caso: Coniugi debitori in solido e datori di ipoteca su immobile (in comunione legale) a garanzia del mutuo. Muore uno dei due (e la comunione legale si scioglie). La banca pignora il bene ipotecato per la quota del 50% del coniuge superstite + la quota ereditata dal marito e trascrive per i 5/6; ma non c’è accettazione tacita di eredità – I^ questione – quindi va regolarizzato il titolo sulla quota ereditata altrimenti il pignoramento resta valido e procedibile solo sulla quota del 50% di proprietà.
Ma c’è un altro aspetto – II^ questione: L’ipoteca consentiva alla banca di aggredire il bene per intero anche agendo contro il solo coniuge superstite? SE si, come correggere e/o integrare il pignoramento e la relativa trascrizione senza incorrere in problemi per la procedura già instaurata (per es. facendo un pignoramento integrativo e chiedendo la riunione alla procedura già pedente)?
In questo caso si eviterebbe il problema dell’accettazione tacita di eredità e si avrebbe il pignoramento (e la potenziale vendita) dell’intero, senza problemi di divisione o separazione di quota.
Allo stato il GE ha invitato il creditore procedente a integrare con l’eventuale trascrizione di atti di accettazione tacita di eredità (o il riconoscimento della qualità di erede a mezzo di sentenza passata in giudicato con relativa trascrizione), entro la data di emissione dell’ordinanza di vendita.
Il caso prospettato non può riferirsi a debitori in solido e datori di ipoteca su (immobile in comunione legale) a garanzia del mutuo, ma probabilmente a coniuge debitore deceduto, datore di ipoteca su immobile in comunione legale.